Banco Central
Instrução Normativa
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27/08/2025
Instrução Normativa BCB N° 652
Sumário Regulatório
Resolução Nº 222 INSTRUÇÃO NORMATIVA BCB Nº 652, DE 27 DE AGOSTO DE 2025 Esclarece acerca dos limites de cota de crédito aplicáveis às operações de crédito imobiliário e das condições a serem observadas na contratação de operações de crédito imobiliá...
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Resolução Nº 222 INSTRUÇÃO NORMATIVA BCB Nº 652, DE 27 DE AGOSTO DE 2025 Esclarece acerca dos limites de cota de crédito aplicáveis às operações de crédito imobiliário e das condições a serem observadas na contratação de operações de crédito imobiliário que compartilhem o mesmo imóvel como garantia. O Chefe do Departamento de Regulação do Sistema Financeiro (Denor), no uso da atribuição que lhe...
Resolução Nº 222
INSTRUÇÃO
NORMATIVA BCB Nº 652, DE 27 DE AGOSTO DE 2025
Esclarece
acerca dos limites de cota de crédito aplicáveis às operações de crédito
imobiliário e das condições a serem observadas na contratação de operações de
crédito imobiliário que compartilhem o mesmo imóvel como garantia.
O Chefe do Departamento
de Regulação do Sistema Financeiro (Denor), no uso da atribuição que lhe
confere o art. 23, inciso I, alínea "a", do Regimento Interno do
Banco Central do Brasil, anexo à Resolução BCB nº 340, de
21 de setembro de 2023, tendo em vista o disposto nos arts. 6º e 22-B da
Resolução nº 4.676, de 31 de julho de 2018,
R E S O L V E :
Art. 1º Esta Instrução Normativa esclarece acerca dos limites de
cota de crédito aplicáveis às operações de crédito imobiliário e das condições
a serem observadas na contratação de operações de crédito imobiliário que
compartilhem o mesmo imóvel como garantia, previstos na Resolução nº 4.676, de
31 de julho de 2018.
Art. 2º Para fins de atendimento às regras que disciplinam os
limites de cota de crédito aplicáveis às operações de crédito imobiliário estabelecidas
no art. 6º da Resolução nº 4.676, de 2018, as instituições financeiras e demais
instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil devem:
I - observar o disposto no art. 6º, §§ 2º a 4º, da Resolução nº
4.676, de 2018, em razão da extensão da alienação fiduciária ou da hipoteca, da
alienação fiduciária da propriedade superveniente e da constituição de hipoteca
em graus subsequentes, quando referentes a operações contratadas por pessoas
naturais garantidas por bem imóvel residencial;
II - utilizar o valor do imóvel dado em garantia apurado na data
de contratação de cada operação de crédito, por meio de avaliação ou
reavaliação realizada de acordo com a regulamentação em vigor; e
III - considerar o limite de cota de crédito aplicável à operação
predominante vigente na data de contratação da nova operação de crédito, na
hipótese de operações que compartilhem o mesmo imóvel como garantia.
Art. 3º Para fins de atendimento ao disposto no art. 22-B da Resolução nº 4.676, de
2018, as instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar
pelo Banco Central do Brasil devem:
I - considerar como limite máximo de prazo para a contratação de
novas operações o prazo remanescente da operação de crédito original, verificado
na data da contratação da nova operação; e
II - considerar que a soma do valor nominal da nova operação e dos
saldos devedores das operações já garantidas deve ser menor ou igual ao valor
nominal da operação de crédito original na data de sua contratação, devendo ser
observado também o limite de cota de crédito aplicável.
Art. 4º O Anexo desta Instrução Normativa contém lista não
exaustiva de exemplos de apuração do limite de cota de crédito aplicável e do
valor máximo de crédito a ser contratado para operações que compartilhem a
mesma garantia imobiliária, com vistas a contribuir para o correto entendimento
do disposto nos arts. 6º e 22-B da Resolução CMN nº 4.676, de 2018.
Art. 5º Esta Instrução Normativa entra em vigor na data de sua
publicação.
MARDILSON
FERNANDES QUEIROZ
ANEXO À INSTRUÇÃO NORMATIVA BCB Nº 652,
DE 27 DE AGOSTO DE 2025
EXEMPLOS DE APURAÇÃO DO LIMITE DE COTA
DE CRÉDITO APLICÁVEL E DO VALOR MÁXIMO DE CRÉDITO A SER CONTRATADO EM OPERAÇÕES
QUE COMPARTILHEM A MESMA GARANTIA IMOBILIÁRIA
SEÇÃO I - INFORMAÇÕES GERAIS
1. Os exemplos tratados
a seguir ilustram a aplicação das regras previstas nos arts. 6º e 22-B da
Resolução nº 4.676, de 31 de julho de 2018, considerando-se a seguinte situação
fática:
1.1 valor do imóvel
residencial oferecido em garantia, apurado na data de contratação da operação
original: R$1 milhão;
1.2 operação original
(OP1): financiamento para aquisição de imóvel residencial utilizando sistema de
amortização price no valor de R$800 mil, que corresponde ao valor máximo
financiável em razão da cota de crédito aplicável (80%); e
1.3 nova operação
(OP2): empréstimo a pessoal natural garantido pelo mesmo imóvel residencial (limite de cota de crédito
igual a 60%).
SEÇÃO II - EXEMPLOS COM PRESERVAÇÃO DO
VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
2. Considerando que o valor
de avaliação do imóvel na data da contratação da OP2 seguisse em R$1 milhão,
se, nessa mesma data:
I - o saldo devedor da
OP1 fosse de R$400 mil, a apuração do valor máximo da OP2 deveria considerar as
seguintes condições e aspectos:
a) se utilizada a
extensão da garantia original, a primeira condição a ser observada seria que a
soma do saldo devedor da OP1 e do valor nominal da OP2 deve ser menor ou igual
ao valor nominal de contratação da OP1 (R$800 mil). Tal condição não se aplicaria
quando utilizada a alienação fiduciária da propriedade superveniente;
b) se a OP2 tivesse
valor nominal de até R$400 mil, a OP1 seria predominante, aplicando-se, ao
conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de operação (80%);
c) se a OP2 tivesse
valor nominal superior a R$400 mil, ela seria a operação predominante,
aplicando-se, ao conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de
operação (60%);
d) se utilizada a
extensão da garantia original, a primeira condição impediria que OP2 tivesse
valor nominal superior ao da OP1 e, portanto, fosse a operação predominante,
uma vez que a soma dos valores dessas operações seria superior a R$800 mil.
Nesse caso, o valor máximo da OP2 seria de R$400 mil (800.000 – 400.000);
e) se utilizada a
alienação da propriedade superveniente, as condições relacionadas às cotas de
crédito também impediriam que a OP2 fosse a operação predominante, já que mesmo
se utilizada a maior cota de crédito (80%) o valor máximo da OP2 seria de R$400
mil (80% x 1.000.000 – 400.000); e
f) a cota de crédito
efetiva máxima, qualquer que fosse a modalidade de compartilhamento de
garantia, seria igual a 80%, haja vista que (400.000 + 400.000)/1.000.000 = 0,8;
II - o saldo devedor da
OP1 fosse de R$350 mil, a apuração do valor máximo da OP2 deveria considerar as
seguintes condições e aspectos:
a) se utilizada a
extensão da garantia original, a primeira condição a ser observada seria que a
soma do saldo devedor da OP1 e do valor nominal da OP2 deve ser menor ou igual
ao valor nominal de contratação da OP1 (R$800 mil). Tal condição não se
aplicaria quando utilizada a alienação fiduciária da propriedade superveniente;
b) se a OP2 tivesse
valor nominal de até R$350 mil, a OP1 seria predominante, aplicando-se, ao
conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de operação (80%);
c) se a OP2 tivesse
valor nominal superior a R$350 mil, ela seria a operação predominante,
aplicando-se, ao conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de
operação (60%);
d) se utilizada a
extensão da garantia original, a primeira condição não impediria que OP2
tivesse valor nominal superior ao da OP1 e, portanto, fosse a operação
predominante, uma vez que a soma dos valores dessas operações não seria,
necessariamente, superior a R$800 mil. Nesse caso, qualquer valor da OP2 entre R$350.000,
01 e R$450.000 respeitaria a primeira condição e tornaria a OP2 predominante;
e) se a OP2 fosse
predominante, seria aplicada ao conjunto das operações a cota de crédito
incidente sobre a modalidade de crédito da OP2, que é de 60%. Nesse caso, como
o valor de avaliação do imóvel é de R$1 milhão e o saldo devedor da OP1 é de R$350
mil, o valor máximo de crédito que poderia ser obtido na OP2 seria igual a R$250
mil (60% x 1.000.000 – 350.000). Assim, a cota de crédito que incidiria sobre o
conjunto das operações caso a OP2 fosse a predominante impediria, na prática,
que tal situação pudesse ocorrer no cenário fático proposto. O mesmo ocorreria
caso fosse utilizada a alienação fiduciária da propriedade superveniente;
f) o valor máximo de
crédito da OP2, nesse caso, estaria limitado a R$350 mil. Esse valor
respeitaria a cota de crédito incidente sobre o conjunto das operações, que é
de 80%; e
g) a cota de crédito
efetiva máxima, qualquer que fosse a modalidade de compartilhamento de
garantia, seria igual a 70%, haja vista que (350.000 + 350.000)/1.000.000 = 0,7;
e
III - o saldo devedor da
OP1 fosse de R$200 mil, a apuração do valor máximo da OP2 deveria considerar as
seguintes condições e aspectos:
a) se utilizada a
extensão da garantia original, a primeira condição a ser observada seria que a
soma do saldo devedor da OP1 e do valor nominal da OP2 deve ser menor ou igual
ao valor nominal de contratação da OP1 (R$800 mil). Tal condição não se
aplicaria quando utilizada a alienação fiduciária da propriedade superveniente;
b) se a OP2 tivesse
valor nominal de até R$200 mil, a OP1 seria predominante, aplicando-se, ao
conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de operação (80%);
c) se a OP2 tivesse
valor nominal superior a R$200 mil, ela seria a operação predominante,
aplicando-se, ao conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de
operação (60%);
d) se utilizada a
extensão da garantia original, a primeira condição não impediria que OP2
tivesse valor nominal superior ao da OP1 e, portanto, fosse a operação
predominante, uma vez que a soma dos valores dessas operações não seria,
necessariamente, superior a R$800 mil. Nesse caso, qualquer valor da OP2 entre R$200.000,01
e R$600.000 respeitaria a primeira condição e tornaria a OP2 predominante;
e) se a OP2 fosse
predominante, seria aplicada ao conjunto das operações a cota de crédito
incidente sobre a modalidade de crédito da OP2, que é de 60%. Nesse caso, como
o valor de avaliação do imóvel é de R$1 milhão e o saldo devedor da OP1 é de R$200
mil, o valor máximo de crédito que poderia ser obtido na OP2 seria igual a R$400
mil (60% x 1.000.000 – 200.000). O mesmo ocorreria caso fosse utilizada a
alienação fiduciária da propriedade superveniente; e
f) a cota de crédito
efetiva máxima, qualquer que fosse a modalidade de compartilhamento de
garantia, seria igual a 60% (200.000 + 400.000)/1.000.000 = 0,6.
SEÇÃO III - EXEMPLOS COM AMPLIAÇÃO DO
VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
3. Considerando que o
valor de avaliação do imóvel na data da contratação da OP2 subiu de R$ 1 milhão
para R$1,4 milhão, se, nessa mesma data:
I - o saldo devedor da
OP1 fosse de R$600 mil, a apuração do valor máximo da OP2 deveria considerar as
seguintes condições e aspectos:
a) se utilizada a
extensão da garantia original, a primeira condição a ser observada seria que a
soma do saldo devedor da OP1 e do valor nominal da OP2 deve ser menor ou igual
ao valor nominal de contratação da OP1 (R$800 mil). Tal condição não se
aplicaria quando utilizada a alienação fiduciária da propriedade superveniente;
b) se a OP2 tivesse
valor nominal de até R$600 mil, a OP1 seria predominante, aplicando-se, ao
conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de operação (80%);
c) se a OP2 tivesse
valor nominal superior a R$600 mil, ela seria a operação predominante,
aplicando-se, ao conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de
operação (60%);
d) se utilizada a
extensão da garantia original, a primeira condição impediria que OP2 tivesse
valor nominal superior ao da OP1 e, portanto, fosse a operação predominante,
uma vez que a soma dos valores dessas operações seria superior a R$800 mil.
Nesse caso, o valor máximo da OP2 seria de R$200 mil, ainda que a cota de
crédito de 80% do novo valor de avaliação do imóvel admitisse montante
superior;
e) se utilizada a
alienação da propriedade superveniente, as condições relacionadas às cotas de
crédito também impediriam que a OP2 fosse a operação predominante, tendo em
vista que, mesmo se utilizada a maior cota de crédito (80%), o valor máximo da
OP2 seria de R$520 mil (80% x 1.400.000 – 600.000), montante insuficiente para
que a OP2 se caracterizasse como predominante; e
f) caso fosse utilizada
a extensão da garantia original, a cota de crédito efetiva máxima seria igual a
57,14%, haja vista que (600.000 + 200.000)/1.400.000 = 0,5714. Por outro lado,
caso fosse utilizada a alienação fiduciária da propriedade superveniente, a
cota de crédito efetiva máxima seria igual a 80%, haja vista que (600.000 +
520.000)/1.400.000 = 0,8; e
II - o saldo devedor da
OP1 fosse de R$400 mil, a apuração do valor máximo da OP2 deveria considerar as
seguintes condições e aspectos:
a) se utilizada a
extensão da garantia original, a primeira condição a ser observada seria que a
soma do saldo devedor da OP1 e do valor nominal da OP2 deve ser menor ou igual
ao valor nominal de contratação da OP1 (R$800 mil). Tal condição não se
aplicaria quando utilizada a alienação fiduciária da propriedade superveniente;
b) se a OP2 tivesse
valor nominal de até R$400 mil, a OP1 seria predominante, aplicando-se, ao
conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de operação (80%);
c) se a OP2 tivesse
valor nominal superior a R$400 mil, ela seria a operação predominante,
aplicando-se, ao conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de
operação (60%);
d) se utilizada a
extensão da garantia original, a primeira condição impediria que OP2 tivesse
valor nominal superior ao da OP1 e, portanto, fosse a operação predominante,
uma vez que a soma dos valores dessas operações seria superior a R$800 mil.
Nesse caso, o valor máximo da OP2 seria de R$400 mil, ainda que a cota de
crédito de 80% do novo valor de avaliação do imóvel admitisse montante
superior;
e) se utilizada a
alienação fiduciária da propriedade superveniente, a OP2 poderia ser a operação
predominante. Nesse caso, aplicando-se a cota de crédito incidente sobre a
modalidade de crédito da OP2 (60%), o valor máximo da OP2 seria de R$440 mil
(60% x 1.400.000 – 400.000); e
f) caso fosse utilizada
a extensão da garantia original, a cota de crédito efetiva máxima seria igual a
57,14%, haja vista que (400.000 + 400.000)/1.400.000 = 0,5714. Por outro lado,
caso fosse utilizada a alienação fiduciária da propriedade superveniente, a
cota de crédito efetiva máxima seria igual a 60%, haja vista que (400.000 + 440.000)/1.400.000
= 0,6.
SEÇÃO IV - EXEMPLOS COM REDUÇÃO DO
VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
4. Considerando que o
valor de avaliação do imóvel na data da contratação da OP2 fosse para R$800
mil, se, nessa mesma data:
I - o saldo devedor da
OP1 fosse de R$400 mil, a apuração do valor máximo da OP2 deveria considerar as
seguintes condições e aspectos:
a) se utilizada a
extensão da garantia original, a primeira condição a ser observada seria que a
soma do saldo devedor da OP1 e do valor nominal da OP2 deve ser menor ou igual
ao valor nominal de contratação da OP1 (R$800 mil). Tal condição não se
aplicaria quando utilizada a alienação fiduciária da propriedade superveniente;
b) se a OP2 tivesse
valor nominal de até R$400 mil, a OP1 seria predominante, aplicando-se, ao
conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de operação (80%);
c) se a OP2 tivesse
valor nominal superior a R$400 mil, ela seria a operação predominante,
aplicando-se, ao conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de
operação (60%);
d) se utilizada a
extensão da garantia original, a primeira condição impediria que OP2 tivesse
valor nominal superior ao da OP1 e, portanto, fosse a operação predominante,
uma vez que a soma dos valores dessas operações seria superior a R$800 mil.
Nesse caso, o valor máximo da OP2 ficaria limitado pela cota de crédito
incidente sobre o conjunto das operações e seria igual a R$240 mil (80% x
800.000 – 400.000);
e) se utilizada a
alienação da propriedade superveniente, as condições relacionadas às cotas de
crédito também impediriam que a OP2 fosse a operação predominante, tendo em
vista que, mesmo se utilizada a maior cota de crédito (80%), o valor máximo da
OP2 seria de R$240 mil (80% x 800.000 – 400.000), montante insuficiente para
que a OP2 se caracterizasse como predominante; e
f) a cota de crédito
efetiva máxima, qualquer que fosse a modalidade de compartilhamento de
garantia, seria igual a 80%, haja vista que (400.000 + 240.000)/800.000 = 0,8;
II - o saldo devedor da
OP1 fosse de R$300 mil, a apuração do valor máximo da OP2 deveria considerar as
seguintes condições e aspectos:
a) se utilizada a
extensão da garantia original, a primeira condição a ser observada seria que a
soma do saldo devedor da OP1 e do valor nominal da OP2 deve ser menor ou igual
ao valor nominal de contratação da OP1 (R$800 mil). Tal condição não se
aplicaria quando utilizada a alienação fiduciária da propriedade superveniente;
b) se a OP2 tivesse
valor nominal de até R$300 mil, a OP1 seria predominante, aplicando-se, ao
conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de operação (80%);
c) se a OP2 tivesse
valor nominal superior a R$300 mil, ela seria a operação predominante,
aplicando-se, ao conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de
operação (60%);
d) se utilizada a
extensão da garantia original, a primeira condição não impediria que OP2
tivesse valor nominal superior ao da OP1 e, portanto, fosse a operação
predominante, uma vez que a soma dos valores dessas operações não seria,
necessariamente, superior a R$800 mil. Nesse caso, qualquer valor da OP2 entre R$300.000,01
e R$500.000 respeitaria a primeira condição e tornaria a OP2 predominante;
e) se a OP2 fosse
predominante, contudo, seria aplicada ao conjunto das operações a cota de
crédito incidente sobre a modalidade de crédito da OP2, que é de 60%. Como o
valor de avaliação do imóvel é de R$800 mil e o saldo devedor da OP1 é de R$300
mil, o valor máximo de crédito que poderia ser obtido na OP2 seria igual a R$180
mil (60% x 800.000 – 300.000), impedindo que a OP2 pudesse ser predominante.
Nesse caso, a cota de crédito que incidiria sobre o conjunto das operações caso
a OP2 fosse a predominante impediria, na prática, que tal situação pudesse
ocorrer no cenário fático proposto. O mesmo ocorreria caso fosse utilizada a
alienação fiduciária da propriedade superveniente;
f) o valor máximo de
crédito da OP2 estaria limitado, assim, a R$300 mil. Esse valor respeitaria a
cota de crédito incidente sobre o conjunto das operações, que é de 80%; e
g) a cota de crédito
efetiva máxima, qualquer que fosse a modalidade de compartilhamento de
garantia, seria igual a 75%, haja vista que (300.000 + 300.000)/800.000 = 0,75;
e
III - o saldo devedor da
OP1 fosse de R$200 mil, a apuração do valor máximo da OP2 deveria considerar as
seguintes condições e aspectos:
a) se utilizada a
extensão da garantia original, a primeira condição a ser observada seria que a
soma do saldo devedor da OP1 e do valor nominal da OP2 deve ser menor ou igual
ao valor nominal de contratação da OP1 (R$800 mil). Tal condição não se
aplicaria quando utilizada a alienação fiduciária da propriedade superveniente;
b) se a OP2 tivesse
valor nominal de até R$200 mil, a OP1 seria predominante, aplicando-se, ao
conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de operação (80%);
c) se a OP2 tivesse
valor nominal superior a R$200 mil, ela seria a operação predominante,
aplicando-se, ao conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de
operação (60%);
d) se utilizada a
extensão da garantia original, a primeira condição não impediria que OP2
tivesse valor nominal superior ao da OP1 e, portanto, fosse a operação
predominante, uma vez que a soma dos valores dessas operações não seria,
necessariamente, superior a R$800 mil. Nesse caso, qualquer valor da OP2 entre R$200.000,01
e R$600.000 respeitaria a primeira condição e tornaria a OP2 predominante;
e) se a OP2 fosse
predominante, seria aplicada ao conjunto das operações a cota de crédito
incidente sobre a modalidade de crédito da OP2, que é de 60%. Como o valor de
avaliação do imóvel é de R$800 mil e o saldo devedor da OP1 é de R$200 mil, o
valor máximo de crédito que poderia ser obtido na OP2 seria igual a R$280 mil
(60% x 800.000 – 200.000). O mesmo ocorreria caso fosse utilizada a alienação fiduciária
da propriedade superveniente; e
f) a cota de crédito efetiva máxima,
qualquer que fosse a modalidade de compartilhamento de garantia, seria igual a 60%,
haja vista que (200.000 + 280.000)/800.000 = 0,6.
NOTA
526/2025–BCB/DENOR, DE 27 DE AGOSTO DE 2025
Fundamenta
proposta de edição de instrução normativa que esclarece acerca dos limites de
cota de crédito aplicáveis às operações de crédito imobiliário e das condições
a serem observadas na contratação de operações de crédito imobiliário que
compartilhem o mesmo imóvel como garantia.
Senhor Chefe do Denor,
A presente Nota
fundamenta proposta de edição de instrução normativa pelo Departamento de
Regulação do Sistema Financeiro (Denor), no uso da atribuição que lhe confere o
art. 23, inciso I, alínea "a", do Regimento Interno do Banco Central
do Brasil, anexo à Resolução BCB nº 340, de 21 de setembro de 2023.
2. A Resolução nº
4.676, de 31 de julho de 2018,
que dispõe sobre as condições gerais e os critérios para contratação de crédito
imobiliário, estabelece, em seu art. 6º, regras sobre os limites de cota de
crédito que devem ser observadas pelas instituições reguladas por este Banco
Central. A cota de crédito é o percentual resultante da razão entre o valor
nominal da operação de crédito imobiliário, compreendendo principal e despesas
acessórias, e o valor de avaliação do imóvel dado em garantia, apurado na data da
contratação.
3. Em virtude
da edição da Lei nº 14.711, de 30 de outubro de 2023, que instituiu no
arcabouço legal brasileiro as figuras da extensão da alienação fiduciária, da
extensão da hipoteca e da alienação fiduciária da propriedade superveniente, as
quais possibilitam o compartilhamento de garantias por mais de uma operação de
crédito, o Conselho Monetário Nacional editou a Resolução nº 5.197, de 19 de
dezembro de 2024, promovendo ajustes na Resolução nº 4.676, de 2018, em especial
no que se refere aos
limites de cota de crédito a serem observados pelas instituições de crédito,
haja vista que esses limites foram estabelecidos originalmente sob a premissa
de que a alienação fiduciária somente poderia ser utilizada como garantia de
obrigação única.
4. Com os aprimoramentos
promovidos, que passaram a vigorar a partir de 1º de julho de 2025, na hipótese
de um mesmo imóvel servir de garantia a mais de uma operação de crédito, a
razão entre a soma do valor nominal da nova operação e dos saldos devedores das
operações já garantidas e o valor da avaliação do imóvel dado em garantia na
data de contratação da nova operação não pode ser superior ao limite de cota de
crédito aplicável à operação de crédito predominante. A operação predominante,
nos termos do ato normativo editado, é a que possui, na referida data, o maior
valor entre o valor nominal da nova operação e o saldo devedor de cada uma das
operações já garantidas.
5. Em
razão de questionamentos realizados por instituições de crédito, entendo
oportuno esclarecer que, para fins de cumprimento às regras que disciplinam os
limites de cota de crédito, as instituições financeiras e demais instituições
autorizadas a funcionar por este Banco Central devem:
I - observar o
disposto no art. 6º, §§ 2º a 4º da Resolução nº 4.676, de 2018, na hipótese de um mesmo imóvel servir de
garantia a mais de uma operação de crédito, independentemente da forma como
isso ocorra, seja, em razão da extensão da alienação fiduciária ou da hipoteca,
da alienação fiduciária da propriedade superveniente e da constituição de hipoteca em graus
subsequentes;
II - utilizar o valor do imóvel dado em
garantia apurado na data de contratação de cada operação de crédito, por meio
de avaliação ou reavaliação realizada de acordo com a regulamentação em vigor;
e
III - considerar o limite de cota
de crédito aplicável à operação predominante vigente na data de contratação da
nova operação de crédito, nas hipóteses de operações que compartilhem o mesmo
imóvel como garantia.
6. Adicionalmente,
a Resolução nº 4.676, de 2018, em seu art. 22-B, detalha condições
estabelecidas pela Lei nº 14.711, de 2023, relativas a limites de prazos e
valores das novas operações de crédito a serem garantidas por meio da extensão
da alienação fiduciária e da hipoteca. Com vistas a propiciar um melhor
entendimento por parte das instituições reguladas, faz-se necessário esclarecer
que:
I - o limite
máximo de prazo para a contratação de novas operações é o prazo remanescente da
operação de crédito original, verificado na data da contratação da nova
operação; e
II - a soma do valor nominal da
nova operação e dos saldos devedores das operações já garantidas deve ser menor
ou igual ao valor nominal da operação de crédito original na data de sua
contratação, devendo ser observado também o limite de cota de crédito aplicável.
7. Ainda, com
o objetivo de esclarecer a aplicação das disposições previstas nos arts. 6º e
22-B da Resolução nº 4.676, de 2018, entendo oportuno incluir anexo à instrução
normativa ora proposta, contendo lista de exemplos que contribuem para a correta
apuração do limite de cota de crédito aplicável e do valor máximo de crédito a
ser contratado na hipótese de operações que compartilhem a mesma garantia
imobiliária.
8. Esses
esclarecimentos buscam aumentar a clareza para as alterações promovidas pela
Resolução nº 5.197, de 2024, evitando interpretações divergentes de seus
dispositivos e a adoção de práticas inadequadas, contribuindo dessa forma para
a manutenção da robustez dos processos de originação e de contratação de
operações de crédito imobiliário, em consonância com o disposto na legislação e
na regulamentação editada pelo Conselho Monetário Nacional.
9. Cabe
apontar que a Lei nº 13.874, de 20 de setembro de 2019, determina que as
propostas de edição e de alteração de atos normativos de interesse geral de
agentes econômicos, editadas por órgãos e entidades da administração pública
federal direta, autárquica e fundacional, bem como por colegiados por meio do
órgão ou da entidade encarregada de lhe prestar apoio administrativo, devem ser
precedidas de Análise de Impacto Regulatório (AIR).
10. Por sua vez,
o Decreto nº 10.411, de 30 de junho de 2020, que a regulamenta, em seu art. 4º,
incisos II e V, alínea “b”, estabelece que a AIR poderá ser dispensada, desde
que haja decisão fundamentada do órgão ou da entidade competente, nas hipóteses
de ato normativo destinado a disciplinar direitos ou obrigações definidos em
norma hierarquicamente superior que não permita, técnica ou juridicamente,
diferentes alternativas regulatórias, e de ato normativo que vise a preservar
liquidez, solvência ou higidez dos mercados financeiros, de capitais e de
câmbio.
11. Nesse
sentido, entendo que a presente instrução normativa atende aos critérios do
referido Decreto para dispensa da AIR, uma vez que o ato normativo ora proposto
objetiva apenas esclarecer as normas a serem observadas para fins de
cumprimento dos limites de cota de crédito definidos e para a utilização dos
institutos que compartilham um mesmo imóvel como garantia, aumentando a clareza
e segurança para os participantes do mercado financeiro, de modo a contribuir
para a preservação da sua
solidez e para o seu regular funcionamento.
À
consideração de V.Sa.
FELIPE
DE OLIVIO DERZI PINHEIRO
Chefe Adjunto
De acordo.
MARDILSON FERNANDES QUEIROZ
Chefe de Departamento
INSTRUÇÃO
NORMATIVA BCB Nº 652, DE 27 DE AGOSTO DE 2025
Esclarece
acerca dos limites de cota de crédito aplicáveis às operações de crédito
imobiliário e das condições a serem observadas na contratação de operações de
crédito imobiliário que compartilhem o mesmo imóvel como garantia.
O Chefe do Departamento
de Regulação do Sistema Financeiro (Denor), no uso da atribuição que lhe
confere o art. 23, inciso I, alínea "a", do Regimento Interno do
Banco Central do Brasil, anexo à Resolução BCB nº 340, de
21 de setembro de 2023, tendo em vista o disposto nos arts. 6º e 22-B da
Resolução nº 4.676, de 31 de julho de 2018,
R E S O L V E :
Art. 1º Esta Instrução Normativa esclarece acerca dos limites de
cota de crédito aplicáveis às operações de crédito imobiliário e das condições
a serem observadas na contratação de operações de crédito imobiliário que
compartilhem o mesmo imóvel como garantia, previstos na Resolução nº 4.676, de
31 de julho de 2018.
Art. 2º Para fins de atendimento às regras que disciplinam os
limites de cota de crédito aplicáveis às operações de crédito imobiliário estabelecidas
no art. 6º da Resolução nº 4.676, de 2018, as instituições financeiras e demais
instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil devem:
I - observar o disposto no art. 6º, §§ 2º a 4º, da Resolução nº
4.676, de 2018, em razão da extensão da alienação fiduciária ou da hipoteca, da
alienação fiduciária da propriedade superveniente e da constituição de hipoteca
em graus subsequentes, quando referentes a operações contratadas por pessoas
naturais garantidas por bem imóvel residencial;
II - utilizar o valor do imóvel dado em garantia apurado na data
de contratação de cada operação de crédito, por meio de avaliação ou
reavaliação realizada de acordo com a regulamentação em vigor; e
III - considerar o limite de cota de crédito aplicável à operação
predominante vigente na data de contratação da nova operação de crédito, na
hipótese de operações que compartilhem o mesmo imóvel como garantia.
Art. 3º Para fins de atendimento ao disposto no art. 22-B da Resolução nº 4.676, de
2018, as instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar
pelo Banco Central do Brasil devem:
I - considerar como limite máximo de prazo para a contratação de
novas operações o prazo remanescente da operação de crédito original, verificado
na data da contratação da nova operação; e
II - considerar que a soma do valor nominal da nova operação e dos
saldos devedores das operações já garantidas deve ser menor ou igual ao valor
nominal da operação de crédito original na data de sua contratação, devendo ser
observado também o limite de cota de crédito aplicável.
Art. 4º O Anexo desta Instrução Normativa contém lista não
exaustiva de exemplos de apuração do limite de cota de crédito aplicável e do
valor máximo de crédito a ser contratado para operações que compartilhem a
mesma garantia imobiliária, com vistas a contribuir para o correto entendimento
do disposto nos arts. 6º e 22-B da Resolução CMN nº 4.676, de 2018.
Art. 5º Esta Instrução Normativa entra em vigor na data de sua
publicação.
MARDILSON
FERNANDES QUEIROZ
ANEXO À INSTRUÇÃO NORMATIVA BCB Nº 652,
DE 27 DE AGOSTO DE 2025
EXEMPLOS DE APURAÇÃO DO LIMITE DE COTA
DE CRÉDITO APLICÁVEL E DO VALOR MÁXIMO DE CRÉDITO A SER CONTRATADO EM OPERAÇÕES
QUE COMPARTILHEM A MESMA GARANTIA IMOBILIÁRIA
SEÇÃO I - INFORMAÇÕES GERAIS
1. Os exemplos tratados
a seguir ilustram a aplicação das regras previstas nos arts. 6º e 22-B da
Resolução nº 4.676, de 31 de julho de 2018, considerando-se a seguinte situação
fática:
1.1 valor do imóvel
residencial oferecido em garantia, apurado na data de contratação da operação
original: R$1 milhão;
1.2 operação original
(OP1): financiamento para aquisição de imóvel residencial utilizando sistema de
amortização price no valor de R$800 mil, que corresponde ao valor máximo
financiável em razão da cota de crédito aplicável (80%); e
1.3 nova operação
(OP2): empréstimo a pessoal natural garantido pelo mesmo imóvel residencial (limite de cota de crédito
igual a 60%).
SEÇÃO II - EXEMPLOS COM PRESERVAÇÃO DO
VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
2. Considerando que o valor
de avaliação do imóvel na data da contratação da OP2 seguisse em R$1 milhão,
se, nessa mesma data:
I - o saldo devedor da
OP1 fosse de R$400 mil, a apuração do valor máximo da OP2 deveria considerar as
seguintes condições e aspectos:
a) se utilizada a
extensão da garantia original, a primeira condição a ser observada seria que a
soma do saldo devedor da OP1 e do valor nominal da OP2 deve ser menor ou igual
ao valor nominal de contratação da OP1 (R$800 mil). Tal condição não se aplicaria
quando utilizada a alienação fiduciária da propriedade superveniente;
b) se a OP2 tivesse
valor nominal de até R$400 mil, a OP1 seria predominante, aplicando-se, ao
conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de operação (80%);
c) se a OP2 tivesse
valor nominal superior a R$400 mil, ela seria a operação predominante,
aplicando-se, ao conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de
operação (60%);
d) se utilizada a
extensão da garantia original, a primeira condição impediria que OP2 tivesse
valor nominal superior ao da OP1 e, portanto, fosse a operação predominante,
uma vez que a soma dos valores dessas operações seria superior a R$800 mil.
Nesse caso, o valor máximo da OP2 seria de R$400 mil (800.000 – 400.000);
e) se utilizada a
alienação da propriedade superveniente, as condições relacionadas às cotas de
crédito também impediriam que a OP2 fosse a operação predominante, já que mesmo
se utilizada a maior cota de crédito (80%) o valor máximo da OP2 seria de R$400
mil (80% x 1.000.000 – 400.000); e
f) a cota de crédito
efetiva máxima, qualquer que fosse a modalidade de compartilhamento de
garantia, seria igual a 80%, haja vista que (400.000 + 400.000)/1.000.000 = 0,8;
II - o saldo devedor da
OP1 fosse de R$350 mil, a apuração do valor máximo da OP2 deveria considerar as
seguintes condições e aspectos:
a) se utilizada a
extensão da garantia original, a primeira condição a ser observada seria que a
soma do saldo devedor da OP1 e do valor nominal da OP2 deve ser menor ou igual
ao valor nominal de contratação da OP1 (R$800 mil). Tal condição não se
aplicaria quando utilizada a alienação fiduciária da propriedade superveniente;
b) se a OP2 tivesse
valor nominal de até R$350 mil, a OP1 seria predominante, aplicando-se, ao
conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de operação (80%);
c) se a OP2 tivesse
valor nominal superior a R$350 mil, ela seria a operação predominante,
aplicando-se, ao conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de
operação (60%);
d) se utilizada a
extensão da garantia original, a primeira condição não impediria que OP2
tivesse valor nominal superior ao da OP1 e, portanto, fosse a operação
predominante, uma vez que a soma dos valores dessas operações não seria,
necessariamente, superior a R$800 mil. Nesse caso, qualquer valor da OP2 entre R$350.000,
01 e R$450.000 respeitaria a primeira condição e tornaria a OP2 predominante;
e) se a OP2 fosse
predominante, seria aplicada ao conjunto das operações a cota de crédito
incidente sobre a modalidade de crédito da OP2, que é de 60%. Nesse caso, como
o valor de avaliação do imóvel é de R$1 milhão e o saldo devedor da OP1 é de R$350
mil, o valor máximo de crédito que poderia ser obtido na OP2 seria igual a R$250
mil (60% x 1.000.000 – 350.000). Assim, a cota de crédito que incidiria sobre o
conjunto das operações caso a OP2 fosse a predominante impediria, na prática,
que tal situação pudesse ocorrer no cenário fático proposto. O mesmo ocorreria
caso fosse utilizada a alienação fiduciária da propriedade superveniente;
f) o valor máximo de
crédito da OP2, nesse caso, estaria limitado a R$350 mil. Esse valor
respeitaria a cota de crédito incidente sobre o conjunto das operações, que é
de 80%; e
g) a cota de crédito
efetiva máxima, qualquer que fosse a modalidade de compartilhamento de
garantia, seria igual a 70%, haja vista que (350.000 + 350.000)/1.000.000 = 0,7;
e
III - o saldo devedor da
OP1 fosse de R$200 mil, a apuração do valor máximo da OP2 deveria considerar as
seguintes condições e aspectos:
a) se utilizada a
extensão da garantia original, a primeira condição a ser observada seria que a
soma do saldo devedor da OP1 e do valor nominal da OP2 deve ser menor ou igual
ao valor nominal de contratação da OP1 (R$800 mil). Tal condição não se
aplicaria quando utilizada a alienação fiduciária da propriedade superveniente;
b) se a OP2 tivesse
valor nominal de até R$200 mil, a OP1 seria predominante, aplicando-se, ao
conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de operação (80%);
c) se a OP2 tivesse
valor nominal superior a R$200 mil, ela seria a operação predominante,
aplicando-se, ao conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de
operação (60%);
d) se utilizada a
extensão da garantia original, a primeira condição não impediria que OP2
tivesse valor nominal superior ao da OP1 e, portanto, fosse a operação
predominante, uma vez que a soma dos valores dessas operações não seria,
necessariamente, superior a R$800 mil. Nesse caso, qualquer valor da OP2 entre R$200.000,01
e R$600.000 respeitaria a primeira condição e tornaria a OP2 predominante;
e) se a OP2 fosse
predominante, seria aplicada ao conjunto das operações a cota de crédito
incidente sobre a modalidade de crédito da OP2, que é de 60%. Nesse caso, como
o valor de avaliação do imóvel é de R$1 milhão e o saldo devedor da OP1 é de R$200
mil, o valor máximo de crédito que poderia ser obtido na OP2 seria igual a R$400
mil (60% x 1.000.000 – 200.000). O mesmo ocorreria caso fosse utilizada a
alienação fiduciária da propriedade superveniente; e
f) a cota de crédito
efetiva máxima, qualquer que fosse a modalidade de compartilhamento de
garantia, seria igual a 60% (200.000 + 400.000)/1.000.000 = 0,6.
SEÇÃO III - EXEMPLOS COM AMPLIAÇÃO DO
VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
3. Considerando que o
valor de avaliação do imóvel na data da contratação da OP2 subiu de R$ 1 milhão
para R$1,4 milhão, se, nessa mesma data:
I - o saldo devedor da
OP1 fosse de R$600 mil, a apuração do valor máximo da OP2 deveria considerar as
seguintes condições e aspectos:
a) se utilizada a
extensão da garantia original, a primeira condição a ser observada seria que a
soma do saldo devedor da OP1 e do valor nominal da OP2 deve ser menor ou igual
ao valor nominal de contratação da OP1 (R$800 mil). Tal condição não se
aplicaria quando utilizada a alienação fiduciária da propriedade superveniente;
b) se a OP2 tivesse
valor nominal de até R$600 mil, a OP1 seria predominante, aplicando-se, ao
conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de operação (80%);
c) se a OP2 tivesse
valor nominal superior a R$600 mil, ela seria a operação predominante,
aplicando-se, ao conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de
operação (60%);
d) se utilizada a
extensão da garantia original, a primeira condição impediria que OP2 tivesse
valor nominal superior ao da OP1 e, portanto, fosse a operação predominante,
uma vez que a soma dos valores dessas operações seria superior a R$800 mil.
Nesse caso, o valor máximo da OP2 seria de R$200 mil, ainda que a cota de
crédito de 80% do novo valor de avaliação do imóvel admitisse montante
superior;
e) se utilizada a
alienação da propriedade superveniente, as condições relacionadas às cotas de
crédito também impediriam que a OP2 fosse a operação predominante, tendo em
vista que, mesmo se utilizada a maior cota de crédito (80%), o valor máximo da
OP2 seria de R$520 mil (80% x 1.400.000 – 600.000), montante insuficiente para
que a OP2 se caracterizasse como predominante; e
f) caso fosse utilizada
a extensão da garantia original, a cota de crédito efetiva máxima seria igual a
57,14%, haja vista que (600.000 + 200.000)/1.400.000 = 0,5714. Por outro lado,
caso fosse utilizada a alienação fiduciária da propriedade superveniente, a
cota de crédito efetiva máxima seria igual a 80%, haja vista que (600.000 +
520.000)/1.400.000 = 0,8; e
II - o saldo devedor da
OP1 fosse de R$400 mil, a apuração do valor máximo da OP2 deveria considerar as
seguintes condições e aspectos:
a) se utilizada a
extensão da garantia original, a primeira condição a ser observada seria que a
soma do saldo devedor da OP1 e do valor nominal da OP2 deve ser menor ou igual
ao valor nominal de contratação da OP1 (R$800 mil). Tal condição não se
aplicaria quando utilizada a alienação fiduciária da propriedade superveniente;
b) se a OP2 tivesse
valor nominal de até R$400 mil, a OP1 seria predominante, aplicando-se, ao
conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de operação (80%);
c) se a OP2 tivesse
valor nominal superior a R$400 mil, ela seria a operação predominante,
aplicando-se, ao conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de
operação (60%);
d) se utilizada a
extensão da garantia original, a primeira condição impediria que OP2 tivesse
valor nominal superior ao da OP1 e, portanto, fosse a operação predominante,
uma vez que a soma dos valores dessas operações seria superior a R$800 mil.
Nesse caso, o valor máximo da OP2 seria de R$400 mil, ainda que a cota de
crédito de 80% do novo valor de avaliação do imóvel admitisse montante
superior;
e) se utilizada a
alienação fiduciária da propriedade superveniente, a OP2 poderia ser a operação
predominante. Nesse caso, aplicando-se a cota de crédito incidente sobre a
modalidade de crédito da OP2 (60%), o valor máximo da OP2 seria de R$440 mil
(60% x 1.400.000 – 400.000); e
f) caso fosse utilizada
a extensão da garantia original, a cota de crédito efetiva máxima seria igual a
57,14%, haja vista que (400.000 + 400.000)/1.400.000 = 0,5714. Por outro lado,
caso fosse utilizada a alienação fiduciária da propriedade superveniente, a
cota de crédito efetiva máxima seria igual a 60%, haja vista que (400.000 + 440.000)/1.400.000
= 0,6.
SEÇÃO IV - EXEMPLOS COM REDUÇÃO DO
VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
4. Considerando que o
valor de avaliação do imóvel na data da contratação da OP2 fosse para R$800
mil, se, nessa mesma data:
I - o saldo devedor da
OP1 fosse de R$400 mil, a apuração do valor máximo da OP2 deveria considerar as
seguintes condições e aspectos:
a) se utilizada a
extensão da garantia original, a primeira condição a ser observada seria que a
soma do saldo devedor da OP1 e do valor nominal da OP2 deve ser menor ou igual
ao valor nominal de contratação da OP1 (R$800 mil). Tal condição não se
aplicaria quando utilizada a alienação fiduciária da propriedade superveniente;
b) se a OP2 tivesse
valor nominal de até R$400 mil, a OP1 seria predominante, aplicando-se, ao
conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de operação (80%);
c) se a OP2 tivesse
valor nominal superior a R$400 mil, ela seria a operação predominante,
aplicando-se, ao conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de
operação (60%);
d) se utilizada a
extensão da garantia original, a primeira condição impediria que OP2 tivesse
valor nominal superior ao da OP1 e, portanto, fosse a operação predominante,
uma vez que a soma dos valores dessas operações seria superior a R$800 mil.
Nesse caso, o valor máximo da OP2 ficaria limitado pela cota de crédito
incidente sobre o conjunto das operações e seria igual a R$240 mil (80% x
800.000 – 400.000);
e) se utilizada a
alienação da propriedade superveniente, as condições relacionadas às cotas de
crédito também impediriam que a OP2 fosse a operação predominante, tendo em
vista que, mesmo se utilizada a maior cota de crédito (80%), o valor máximo da
OP2 seria de R$240 mil (80% x 800.000 – 400.000), montante insuficiente para
que a OP2 se caracterizasse como predominante; e
f) a cota de crédito
efetiva máxima, qualquer que fosse a modalidade de compartilhamento de
garantia, seria igual a 80%, haja vista que (400.000 + 240.000)/800.000 = 0,8;
II - o saldo devedor da
OP1 fosse de R$300 mil, a apuração do valor máximo da OP2 deveria considerar as
seguintes condições e aspectos:
a) se utilizada a
extensão da garantia original, a primeira condição a ser observada seria que a
soma do saldo devedor da OP1 e do valor nominal da OP2 deve ser menor ou igual
ao valor nominal de contratação da OP1 (R$800 mil). Tal condição não se
aplicaria quando utilizada a alienação fiduciária da propriedade superveniente;
b) se a OP2 tivesse
valor nominal de até R$300 mil, a OP1 seria predominante, aplicando-se, ao
conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de operação (80%);
c) se a OP2 tivesse
valor nominal superior a R$300 mil, ela seria a operação predominante,
aplicando-se, ao conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de
operação (60%);
d) se utilizada a
extensão da garantia original, a primeira condição não impediria que OP2
tivesse valor nominal superior ao da OP1 e, portanto, fosse a operação
predominante, uma vez que a soma dos valores dessas operações não seria,
necessariamente, superior a R$800 mil. Nesse caso, qualquer valor da OP2 entre R$300.000,01
e R$500.000 respeitaria a primeira condição e tornaria a OP2 predominante;
e) se a OP2 fosse
predominante, contudo, seria aplicada ao conjunto das operações a cota de
crédito incidente sobre a modalidade de crédito da OP2, que é de 60%. Como o
valor de avaliação do imóvel é de R$800 mil e o saldo devedor da OP1 é de R$300
mil, o valor máximo de crédito que poderia ser obtido na OP2 seria igual a R$180
mil (60% x 800.000 – 300.000), impedindo que a OP2 pudesse ser predominante.
Nesse caso, a cota de crédito que incidiria sobre o conjunto das operações caso
a OP2 fosse a predominante impediria, na prática, que tal situação pudesse
ocorrer no cenário fático proposto. O mesmo ocorreria caso fosse utilizada a
alienação fiduciária da propriedade superveniente;
f) o valor máximo de
crédito da OP2 estaria limitado, assim, a R$300 mil. Esse valor respeitaria a
cota de crédito incidente sobre o conjunto das operações, que é de 80%; e
g) a cota de crédito
efetiva máxima, qualquer que fosse a modalidade de compartilhamento de
garantia, seria igual a 75%, haja vista que (300.000 + 300.000)/800.000 = 0,75;
e
III - o saldo devedor da
OP1 fosse de R$200 mil, a apuração do valor máximo da OP2 deveria considerar as
seguintes condições e aspectos:
a) se utilizada a
extensão da garantia original, a primeira condição a ser observada seria que a
soma do saldo devedor da OP1 e do valor nominal da OP2 deve ser menor ou igual
ao valor nominal de contratação da OP1 (R$800 mil). Tal condição não se
aplicaria quando utilizada a alienação fiduciária da propriedade superveniente;
b) se a OP2 tivesse
valor nominal de até R$200 mil, a OP1 seria predominante, aplicando-se, ao
conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de operação (80%);
c) se a OP2 tivesse
valor nominal superior a R$200 mil, ela seria a operação predominante,
aplicando-se, ao conjunto das operações, a cota de crédito dessa modalidade de
operação (60%);
d) se utilizada a
extensão da garantia original, a primeira condição não impediria que OP2
tivesse valor nominal superior ao da OP1 e, portanto, fosse a operação
predominante, uma vez que a soma dos valores dessas operações não seria,
necessariamente, superior a R$800 mil. Nesse caso, qualquer valor da OP2 entre R$200.000,01
e R$600.000 respeitaria a primeira condição e tornaria a OP2 predominante;
e) se a OP2 fosse
predominante, seria aplicada ao conjunto das operações a cota de crédito
incidente sobre a modalidade de crédito da OP2, que é de 60%. Como o valor de
avaliação do imóvel é de R$800 mil e o saldo devedor da OP1 é de R$200 mil, o
valor máximo de crédito que poderia ser obtido na OP2 seria igual a R$280 mil
(60% x 800.000 – 200.000). O mesmo ocorreria caso fosse utilizada a alienação fiduciária
da propriedade superveniente; e
f) a cota de crédito efetiva máxima,
qualquer que fosse a modalidade de compartilhamento de garantia, seria igual a 60%,
haja vista que (200.000 + 280.000)/800.000 = 0,6.
NOTA
526/2025–BCB/DENOR, DE 27 DE AGOSTO DE 2025
Fundamenta
proposta de edição de instrução normativa que esclarece acerca dos limites de
cota de crédito aplicáveis às operações de crédito imobiliário e das condições
a serem observadas na contratação de operações de crédito imobiliário que
compartilhem o mesmo imóvel como garantia.
Senhor Chefe do Denor,
A presente Nota
fundamenta proposta de edição de instrução normativa pelo Departamento de
Regulação do Sistema Financeiro (Denor), no uso da atribuição que lhe confere o
art. 23, inciso I, alínea "a", do Regimento Interno do Banco Central
do Brasil, anexo à Resolução BCB nº 340, de 21 de setembro de 2023.
2. A Resolução nº
4.676, de 31 de julho de 2018,
que dispõe sobre as condições gerais e os critérios para contratação de crédito
imobiliário, estabelece, em seu art. 6º, regras sobre os limites de cota de
crédito que devem ser observadas pelas instituições reguladas por este Banco
Central. A cota de crédito é o percentual resultante da razão entre o valor
nominal da operação de crédito imobiliário, compreendendo principal e despesas
acessórias, e o valor de avaliação do imóvel dado em garantia, apurado na data da
contratação.
3. Em virtude
da edição da Lei nº 14.711, de 30 de outubro de 2023, que instituiu no
arcabouço legal brasileiro as figuras da extensão da alienação fiduciária, da
extensão da hipoteca e da alienação fiduciária da propriedade superveniente, as
quais possibilitam o compartilhamento de garantias por mais de uma operação de
crédito, o Conselho Monetário Nacional editou a Resolução nº 5.197, de 19 de
dezembro de 2024, promovendo ajustes na Resolução nº 4.676, de 2018, em especial
no que se refere aos
limites de cota de crédito a serem observados pelas instituições de crédito,
haja vista que esses limites foram estabelecidos originalmente sob a premissa
de que a alienação fiduciária somente poderia ser utilizada como garantia de
obrigação única.
4. Com os aprimoramentos
promovidos, que passaram a vigorar a partir de 1º de julho de 2025, na hipótese
de um mesmo imóvel servir de garantia a mais de uma operação de crédito, a
razão entre a soma do valor nominal da nova operação e dos saldos devedores das
operações já garantidas e o valor da avaliação do imóvel dado em garantia na
data de contratação da nova operação não pode ser superior ao limite de cota de
crédito aplicável à operação de crédito predominante. A operação predominante,
nos termos do ato normativo editado, é a que possui, na referida data, o maior
valor entre o valor nominal da nova operação e o saldo devedor de cada uma das
operações já garantidas.
5. Em
razão de questionamentos realizados por instituições de crédito, entendo
oportuno esclarecer que, para fins de cumprimento às regras que disciplinam os
limites de cota de crédito, as instituições financeiras e demais instituições
autorizadas a funcionar por este Banco Central devem:
I - observar o
disposto no art. 6º, §§ 2º a 4º da Resolução nº 4.676, de 2018, na hipótese de um mesmo imóvel servir de
garantia a mais de uma operação de crédito, independentemente da forma como
isso ocorra, seja, em razão da extensão da alienação fiduciária ou da hipoteca,
da alienação fiduciária da propriedade superveniente e da constituição de hipoteca em graus
subsequentes;
II - utilizar o valor do imóvel dado em
garantia apurado na data de contratação de cada operação de crédito, por meio
de avaliação ou reavaliação realizada de acordo com a regulamentação em vigor;
e
III - considerar o limite de cota
de crédito aplicável à operação predominante vigente na data de contratação da
nova operação de crédito, nas hipóteses de operações que compartilhem o mesmo
imóvel como garantia.
6. Adicionalmente,
a Resolução nº 4.676, de 2018, em seu art. 22-B, detalha condições
estabelecidas pela Lei nº 14.711, de 2023, relativas a limites de prazos e
valores das novas operações de crédito a serem garantidas por meio da extensão
da alienação fiduciária e da hipoteca. Com vistas a propiciar um melhor
entendimento por parte das instituições reguladas, faz-se necessário esclarecer
que:
I - o limite
máximo de prazo para a contratação de novas operações é o prazo remanescente da
operação de crédito original, verificado na data da contratação da nova
operação; e
II - a soma do valor nominal da
nova operação e dos saldos devedores das operações já garantidas deve ser menor
ou igual ao valor nominal da operação de crédito original na data de sua
contratação, devendo ser observado também o limite de cota de crédito aplicável.
7. Ainda, com
o objetivo de esclarecer a aplicação das disposições previstas nos arts. 6º e
22-B da Resolução nº 4.676, de 2018, entendo oportuno incluir anexo à instrução
normativa ora proposta, contendo lista de exemplos que contribuem para a correta
apuração do limite de cota de crédito aplicável e do valor máximo de crédito a
ser contratado na hipótese de operações que compartilhem a mesma garantia
imobiliária.
8. Esses
esclarecimentos buscam aumentar a clareza para as alterações promovidas pela
Resolução nº 5.197, de 2024, evitando interpretações divergentes de seus
dispositivos e a adoção de práticas inadequadas, contribuindo dessa forma para
a manutenção da robustez dos processos de originação e de contratação de
operações de crédito imobiliário, em consonância com o disposto na legislação e
na regulamentação editada pelo Conselho Monetário Nacional.
9. Cabe
apontar que a Lei nº 13.874, de 20 de setembro de 2019, determina que as
propostas de edição e de alteração de atos normativos de interesse geral de
agentes econômicos, editadas por órgãos e entidades da administração pública
federal direta, autárquica e fundacional, bem como por colegiados por meio do
órgão ou da entidade encarregada de lhe prestar apoio administrativo, devem ser
precedidas de Análise de Impacto Regulatório (AIR).
10. Por sua vez,
o Decreto nº 10.411, de 30 de junho de 2020, que a regulamenta, em seu art. 4º,
incisos II e V, alínea “b”, estabelece que a AIR poderá ser dispensada, desde
que haja decisão fundamentada do órgão ou da entidade competente, nas hipóteses
de ato normativo destinado a disciplinar direitos ou obrigações definidos em
norma hierarquicamente superior que não permita, técnica ou juridicamente,
diferentes alternativas regulatórias, e de ato normativo que vise a preservar
liquidez, solvência ou higidez dos mercados financeiros, de capitais e de
câmbio.
11. Nesse
sentido, entendo que a presente instrução normativa atende aos critérios do
referido Decreto para dispensa da AIR, uma vez que o ato normativo ora proposto
objetiva apenas esclarecer as normas a serem observadas para fins de
cumprimento dos limites de cota de crédito definidos e para a utilização dos
institutos que compartilham um mesmo imóvel como garantia, aumentando a clareza
e segurança para os participantes do mercado financeiro, de modo a contribuir
para a preservação da sua
solidez e para o seu regular funcionamento.
À
consideração de V.Sa.
FELIPE
DE OLIVIO DERZI PINHEIRO
Chefe Adjunto
De acordo.
MARDILSON FERNANDES QUEIROZ
Chefe de Departamento
confere o art. 23, inciso I, alínea "a", do Regimento Interno do Banco Central do Brasil, anexo à Resolução BCB nº 340, de 21 de setembro de 2023, tendo em vista o disposto nos arts. 6º e 22-B da Resolução nº 4.676, de 31 de julho de 2018, R E S O L V E : Art. 1º Esta Instrução Normativa esclarece acerca dos limites de cota de crédito aplicáveis às operações de crédito imobiliário e das condições a serem observadas na contratação de operações de crédito imobiliário que compartilhem o mesmo imóvel como garantia, previstos na Resolução nº 4.676, de 31 de julho de 2018. Art. 2º Para fins de atendimento às regras que disciplinam os limites de cota de crédito aplicáveis às operações de crédi...
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