Resolução CMN N° 5.197

Resolução Nº 5.197

RESOLUÇÃO CMN Nº
5.197, DE 19 DE DEZEMBRO DE 2024

Altera a Resolução nº
4.676, de 31 de julho de 2018, que dispõe sobre os integrantes do Sistema
Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE, do Sistema Financeiro da Habitação –
SFH e do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI, as condições gerais e os
critérios para contratação de financiamento imobiliário pelas instituições
financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do
Brasil e disciplina o direcionamento dos recursos captados em depósitos de
poupança.

O Banco
Central do Brasil, na forma do art. 9º da Lei nº 4.595, de 31 de dezembro de
1964, torna público que o Conselho Monetário Nacional, em sessão realizada em 19
de dezembro de 2024, com base nos arts. 4º, caput, incisos VI e VIII, da
referida lei, 8º, caput, inciso XII, da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de
1964, 7º do Decreto-Lei nº 2.291, de 21 de novembro de 1986, 2º da Lei nº
9.514, de 20 de novembro de 1997, e 95 da Lei nº 13.097, de 19 de janeiro de
2015,

R E S O
L V E U :

Art.
1º  A ementa da Resolução nº 4.676, de 31 de julho de
2018, publicada no Diário Oficial da União de 2 de agosto de 2018, passa a
vigorar com as seguintes alterações:

"Dispõe sobre os integrantes do Sistema
Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE, do Sistema Financeiro da Habitação –
SFH e do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI, as condições gerais e os
critérios para contratação de operação de crédito imobiliário pelas
instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo
Banco Central do Brasil e disciplina o direcionamento dos recursos captados em
depósitos de poupança." (NR)

Art. 2º 
A Resolução nº 4.676, de 31 de julho de 2018, publicada no Diário Oficial da
União de 2 de agosto de 2018, passa a vigorar com as seguintes alterações:

"Art. 1º  Esta Resolução estabelece os
integrantes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, do Sistema
Financeiro da Habitação e do Sistema de Financiamento Imobiliário, as condições
gerais e os critérios para contratação de operação de crédito imobiliário pelas
instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo
Banco Central do Brasil e disciplina o direcionamento dos recursos captados em
depósitos de poupança." (NR)

"Art. 1º-A  Para fins do disposto nesta
Resolução, considera-se:

I - crédito imobiliário:

a) operações de financiamento imobiliário; e

b) operações de empréstimo contratadas por
pessoas naturais que tenham imóveis como a única garantia ou como a garantia de
maior valor, exceto as operações referenciadas em moeda estrangeira, as
operações de crédito rural e as demais operações objeto de legislação ou de
regulamentação específica;

II - financiamento imobiliário:

a) operações de crédito destinadas à
aquisição, à construção, à produção, à reforma e à ampliação de imóveis
residenciais e não residenciais; e

b) operações de crédito destinadas à
aquisição de material para construção, ampliação e reforma de imóveis
residenciais e não residenciais;

III - financiamento habitacional: operações
de crédito destinadas à aquisição, à construção, à produção, à reforma e à ampliação
de imóveis residenciais;

IV - financiamento para aquisição de imóvel: operação
de crédito contratada por pessoa natural ou jurídica destinada à aquisição de
imóvel novo, usado ou em fase de produção;

V - financiamento para construção de imóvel: operação
de crédito contratada por pessoa natural ou jurídica destinada à construção de
imóvel residencial ou não residencial;

VI - financiamento para produção de imóvel: operação
de crédito contratada por pessoa natural ou jurídica destinada à produção de
conjunto de unidades residenciais ou não residenciais;

VII - financiamento para reforma ou ampliação
de imóvel: operação de crédito contratada por pessoa natural ou jurídica
destinada à reforma ou à ampliação de imóvel residencial ou não residencial;

VIII - financiamento para aquisição de
material para a construção, ampliação e reforma de imóveis: operação de crédito
contratada por pessoa natural ou jurídica destinada à aquisição de material
para a construção, ampliação ou reforma de imóvel residencial ou não
residencial;

IX - imóvel residencial: a unidade construída
em zona urbana ou rural para fins residenciais, segundo as normas
disciplinadoras das edificações da localidade em que se situar;

X - imóvel residencial novo: o imóvel
residencial que:

a) esteja em fase de construção ou de
produção; ou

b) tenha até cento e oitenta dias de "habite-se",
ou documento equivalente expedido por órgão público competente ou, nos casos de
prazo superior, se não tiver sido habitado ou alienado; e

XI - cota de crédito: o percentual resultante
da razão entre o valor nominal da operação de crédito imobiliário,
compreendendo principal e despesas acessórias, e o valor de avaliação do imóvel
dado em garantia, apurado na data da contratação." (NR)

"Art. 3º  .....................................................................................................................

Parágrafo único.  Integram o SFH, além das
entidades elencadas no art. 8º da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, as
demais instituições financeiras autorizadas a funcionar pelo Banco Central do
Brasil e as entidades fechadas de previdência complementar." (NR)

"CAPÍTULO III

DO
CRÉDITO IMOBILIÁRIO" (NR)

"Art. 5º  As operações de crédito imobiliário
podem ser livremente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes condições
essenciais:

...................................................................................................................................

IV - contratação,
pelos devedores, da cobertura securitária exigida pela legislação e pela
regulamentação em vigor, quando houver.

§ 1º  Os contratos das operações de crédito
imobiliário podem ter cláusula de atualização do saldo devedor por índice de
preços, de conhecimento público e regularmente calculado ou pela remuneração
básica aplicável aos depósitos de poupança, desde que tenham prazo e
periodicidade de reajuste mínimos de um ano.

§ 2º  A atualização de que trata o § 1º pode
ser realizada em periodicidade mensal ou superior, desde que o prazo da
operação não seja inferior a trinta e seis meses.

§ 3º  As operações de crédito imobiliário
cujo saldo devedor seja atualizado pela remuneração básica aplicável aos
depósitos de poupança podem ser remuneradas pela remuneração adicional de que
trata o art. 12, caput, inciso II, alíneas "a" e "b",
da Lei nº 8.177, de 1º de março de 1991, combinada com taxa de juros prefixada."
(NR)

"Art. 5º-A  As instituições financeiras poderão
requerer, em operações de empréstimo a pessoa natural garantidas por imóveis
residenciais, a contratação de cobertura securitária que preveja cobertura aos
riscos de morte e invalidez permanente do mutuário e de danos físicos ao
imóvel.

Parágrafo único.  Caso exerçam a faculdade de
que trata o caput, as instituições financeiras deverão observar as
disposições legais e regulamentares que disciplinam a matéria no âmbito das
operações de financiamento habitacional, inclusive:

I - a disponibilização, na qualidade de
estipulante e beneficiária, de quantidade mínima de apólices emitidas por entes
seguradores diversos, observado que pelo menos um deles não seja controlado
pela estipulante ou a esta coligado; e

II - a aceitação de apólices individuais
apresentadas pelos pretendentes ao crédito." (NR)

"Art. 6º  A cota de crédito não pode ser
superior a:

I -
...............................................................................................................................

a) financiamento a pessoa natural para
aquisição de imóvel residencial;

...................................................................................................................................

§ 1º  A cota de crédito de que trata o inciso
I do caput poderá ser de até 90% (noventa por cento) no caso de
utilização do Sistema de Amortização Constante – SAC ou do Sistema de
Amortização Crescente – Sacre.

§ 2º  Na hipótese de um mesmo imóvel servir
de garantia a mais de uma operação de crédito, a razão entre a soma do valor
nominal da nova operação e dos saldos devedores das operações já garantidas,
compreendendo principal e despesas acessórias, e o valor de avaliação do imóvel
dado em garantia, na data da contratação da nova operação, não pode ser
superior ao limite de cota de crédito aplicável à operação de crédito
predominante.

§ 3º  Para fins do disposto no § 2º, a
operação de crédito predominante é a operação que possui, na data da
contratação da nova operação, o maior valor entre o valor nominal da nova
operação e o saldo devedor de cada uma das operações já garantidas,
considerando como predominante, em caso de igualdade, a operação com data de
contratação mais antiga.

§ 4º  Caso não haja limite de cota de crédito
definido para a operação de crédito predominante, a razão de que trata o § 2º
não pode ser superior ao limite aplicável para a operação que possui, na data
da contratação da nova operação, o maior valor entre o valor nominal da nova
operação e o saldo devedor de cada uma das operações já garantidas,
consideradas as operações que tenham limite estabelecido.

§ 5º  Na hipótese de uma operação de crédito
ser garantida por mais de um imóvel residencial, a cota de crédito deve ser
apurada considerando a soma dos valores de avaliação dos imóveis.

§ 6º  Os limites de cota de crédito de que
trata o caput não se aplicam a operações que passem a contar com
garantia imobiliária após a sua contratação em razão de renegociação ou
reestruturação." (NR)

"Art. 7º  As operações de crédito
imobiliário de que trata esta Resolução deverão ser garantidas por:

I - no caso de operações de financiamento
imobiliário destinadas à aquisição, à construção e à produção de imóveis:

a) alienação fiduciária do imóvel objeto da
operação;

b) alienação fiduciária de outro imóvel do
mutuário ou de imóvel de terceiros;

c) hipoteca, em primeiro grau, do imóvel
objeto da operação;

d) hipoteca, em primeiro grau, de outro
imóvel do mutuário ou de imóvel de terceiros;

e) cessão fiduciária de direitos creditórios
decorrentes de contratos de alienação de imóveis;

f) caução de direitos creditórios ou
aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis;
ou

g) cessão fiduciária de direitos creditórios
ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de
imóveis; e

II - no caso de operações de empréstimo a
pessoa natural garantidas por imóvel residencial ou não residencial:

a) alienação fiduciária de bem imóvel do
mutuário ou de terceiros; ou

b) hipoteca de bem imóvel do mutuário ou de
terceiros.

...................................................................................................................................

§ 1º  É facultada a contratação de garantias
adicionais a critério da instituição credora."

........................................................................................................................
" (NR)

"Art. 7º-A  Os direitos creditórios
recebidos em garantia pelas instituições financeiras e demais instituições
autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil relativos a operações de
financiamento para produção de imóveis devem ser registrados ou depositados em
sistema de registro ou de depósito centralizado de ativos financeiros.

........................................................................................................................."
(NR)

"Art. 7º-B  ..................................................................................................................

...................................................................................................................................

II -
..............................................................................................................................

...................................................................................................................................

b) a instituição responsável pela emissão dos
instrumentos de pagamento das obrigações financeiras referentes ao contrato de
compra e venda ou de promessa de compra e venda;

c) a forma de acompanhamento, por meio de
interface eletrônica disponibilizada nos sistemas de que trata o art. 7º-A, das
informações sobre a evolução da dívida referente ao contrato de compra e venda
ou de promessa de compra e venda, inclusive parcelas pagas, vencidas e
vincendas;

d) a forma de emissão dos comprovantes de
quitação das obrigações financeiras referentes ao contrato de compra e venda ou
de promessa de compra e venda por meio de interface eletrônica disponibilizada
nos sistemas de que trata o art. 7º-A; e

........................................................................................................................."
(NR)

"Art. 8º  Na contratação das operações
de crédito imobiliário de que trata esta Resolução, a cobrança de tarifas
relativas à prestação de serviços, pelas instituições financeiras e demais
instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil, deve
obedecer ao disposto na regulamentação em vigor." (NR)

"Art. 8º-A 
..................................................................................................................

I - contratação de nova operação, inclusive
em razão da extensão da alienação fiduciária ou da hipoteca e da alienação
fiduciária da propriedade superveniente;

...................................................................................................................................

§ 4º 
...........................................................................................................................

...................................................................................................................................

III - custos e despesas relativos à prestação
do serviço de avaliação ou reavaliação na hipótese em que a operação não seja
contratada por decisão da instituição credora.

........................................................................................................................."
(NR)

"Art. 9º  A liberação dos recursos
relativos às operações de financiamento imobiliário destinadas à aquisição de
imóveis somente poderá ser efetuada após a constituição das respectivas garantias."
(NR)

"Art. 10.  A cobrança de encargos por
atraso no pagamento das obrigações relativas às operações de crédito
imobiliário deve observar o disposto na regulamentação em vigor.

........................................................................................................................."
(NR)

"Art. 11.  As instituições financeiras e
demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil, na
contratação de operações de crédito imobiliário com pessoas naturais devem
observar, no mínimo, os seguintes critérios:

I -
...............................................................................................................................

a) o estabelecimento da cota de crédito deve
considerar os empréstimos e financiamentos previamente contratados pelo
pretendente ao crédito no Sistema Financeiro Nacional; e

...................................................................................................................................

§ 1º  Os procedimentos relativos ao
estabelecimento da cota de crédito e à avaliação do comprometimento de renda
devem considerar as informações existentes na própria instituição concedente do
crédito, no Sistema de Informações de Crédito – SCR, em sistemas de registro e
em bancos de dados com informações de adimplemento.

........................................................................................................................."
(NR)

"Art. 14.  ....................................................................................................................

I - tarifas previstas na regulamentação que
dispõe sobre a cobertura securitária de operações de financiamento
habitacional; e

........................................................................................................................."
(NR)

"Art. 17.  ....................................................................................................................

...................................................................................................................................

XII - os empréstimos garantidos por alienação
fiduciária de bens imóveis contratados até 12 de novembro de 2020 com base na
Resolução nº 4.837, de 21 de julho de 2020, desde que compartilhem garantia com
operações de crédito elegíveis para fins de atendimento da exigibilidade de que
trata o art. 15.

........................................................................................................................."
(NR)

"Art. 22-B.  A contratação de novas
operações de crédito garantidas pela extensão da alienação fiduciária ou da
hipoteca deve atender às seguintes condições:

I - prazos iguais ou inferiores ao prazo
remanescente da operação de crédito original na data da contratação da nova
operação; e

II - soma do valor nominal da nova operação e
dos saldos devedores das operações já garantidas menor ou igual ao valor garantido
constante do título da garantia original, observado também o disposto no art.
6º, § 2º.

Parágrafo único.  É facultada, nas novas
operações de crédito imobiliário de que trata o caput, a pactuação de
condições de remuneração, atualização monetária e amortização distintas daquelas
pactuadas na operação de crédito original." (NR)

"Art. 22-C.  Nas novas operações de
crédito garantidas pela alienação fiduciária da propriedade superveniente, é
facultada a pactuação de prazo e de condições de remuneração, atualização
monetária e amortização distintos daqueles pactuados na operação de crédito
original." (NR)

Art. 3º
 Ficam revogados os seguintes dispositivos da Resolução nº 4.676, de 31 de
julho de 2018, publicada no Diário Oficial da União de 2 de agosto de 2018:

I - os
incisos III, IV, V, VI e VII do caput e o § 2º do art. 7º;

II - o
§ 5º do art. 13;

III -
os §§ 2º e 3º do art. 17;

IV - o
art. 20-A; e

V - o
art. 22-A.

Art. 4º 
Esta Resolução entra em vigor em 1º de julho de 2025.

ROBERTO DE OLIVEIRA CAMPOS NETO
Presidente do Banco Central do Brasil