Conferência Anual do Banco Central 2026 - 14/05 (PT-BR)

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>> Senhoras e senhores, Senhores, bom dia.
Sejam bem-vindos ao segundo dia da
conferência anual do Banco Central do
Brasil 2026. Este evento tem por
objetivo estimular o debate e a pesquisa
nas áreas de macroeconomia,
sustentabilidade,
estabilidade financeira, economia
bancária, intermediação e inovação
financeira, regulação macroprudencial,
economia internacional e finanças.
A palestra magna de hoje será
transmitida para o canal do Banco
Central do Brasil no YouTube. E as
sessões paralelas e apresentações e
debates que se seguirão hoje e amanhã
serão gravadas para posterior divulgação
na página do evento, também no site do
Banco Central do Brasil. A programação
completa do evento pode ser encontrada
no site do Banco Central ou consultada
por meio do QR code disponível nos seus
crachás. Mais uma vez destacamos que o
Banco Central do Brasil conta com a
parceria do Fundo Garantidor de Créditos
FGC para organização da Conferência
anual. Este ano temos também o apoio das
seguintes instituições: Associação
Brasileira das Instituições de
Pagamento, ABPAG, Associação Brasileira
das Entidades dos Mercados Financeiro e
de Capitais, ANBIMA,
Za, Associação de Empresas de Tecnologia
com atuação no setor financeiro e de
meios de pagamento. Também colabora para
a realização do evento a Federação
Brasileira de Bancos, Febraban, e a
cooperação da Associação Brasileira de
Bancos ABBC.
Passando a palestra magna, estamos
compondo a mesa com o Senr. Nilton Davi,
diretor de política monetária do Banco
Central do Brasil,
Gabriel Kodorov He, professor emérito do
Departamento de Economia da Universidade
de Harvards. Passamos então a palavra ao
diretor Newton para moderar a sessão.
Bom dia.
>> Bom dia a todos.
>> [roncando]
>> todos é um prazer de apresentar
professor,
ele
foi um macroeconomista que tem,
ele entende a política monetária
econômicos.
Por que reconhecemos
essas análises empíricas com grande
relevância de políticas? O trabalho tem
eh modelado asas pressões financeiras e
as dinâmicas financeiras. É sua pesquisa
frequentemente publicada em
eh jornais reconhecidos pelos Acadomic
Review
e o jornal de política econômica.
E para seus reconhecimentos, ele traz
experiências para
fazer
e tem
do [limpando a garganta]
reserve of
ele tem sua pesquisa na nesse desafio de
macroeconomia
e o preço de do mercado nesse trabalho.
Professor Rod
reacea como essas causas têm influencia
dando ins
e suas implicações de interpretar essa
por favor.
Recebam Pedro Ros. [aplausos]
Muito obrigado, Milton, por essa
apresentação e também obrigado ao Banco
Central do Brasil por organizar essa
conferência maravilhosa. Já aprendi
bastante
e também pelas boas-vindas que eu recebi
no Brasil que são maravilhosas. Bom, eu
não estou no Banco Central, então
geralmente eu não tenho um aviso legal,
mas nessa conferência todo mundo tá
fazendo um
aviso legal. Então eu trabalhei, como eu
trabalho na na Oxford, na Harvard, essas
não são a visão da Harvard, são a visão
minha.
Bom, eu gostaria de falar sobre qual que
é esse trabalho, do que que isso se
trata.
Bom, como eu gostaria de começar falando
sobre como nos reinos, nos Estados
Unidos, nós medimos a inflação
abrigada, a inflação de pessoas, por
exemplo, que estão no mercado
imobiliário. Bom, para quem aluga é
bastante direto, porque existem várias
estatísticas de agências que fazem
indexação de preço, pesquisa sobre
propriedade também faz valer essa
propriedade a cada 6 meses, seja através
dos aluguéis, eles usam isso para poder
criar uma taxa de crescimento para essas
propriedades.
Essa é a linha em amarelo em cima e esse
esse esse
elo em verde azul, aliás,
médio quando isso começou e ele sobe até
tempos depois. Para os proprietários, o
BLCPI faz algo que nós chamamos de
abordagem equivalente ao aluguel. O que
significa que para os proprietários eles
pensam [roncando] que alguém que tem uma
casa e ele aluga para si mesmo e eles
medem o o curso de crescimento
utilizando essa mesma pesquisa
[roncando] e aí eles fazem acrescentam
um peso para poder fazer com que o
pareça que é aluguel para eh o alugado
de uma outra pessoa ao invés do dele
mesmo. Então, basicamente essas duas
linhas elas vão seguir basicamente na
mesma direção. CPI nos Estados Unidos is
é um grande componente.
Existe mais ou menos 1/3 da do
componente de propriedades
e os proprietários representam cerca de
20%. Como nós tratamos esse custo vai
importar para a inflação total que nós
medimos na economia? que o Banco Central
responde por isso.
Se você vem
do com economista eh domiciliar ou um
microeconomista que pensa nos bens em
geral, o preço mais natural seria algo
como, por exemplo, o custo do usuário.
Então, o custo do usuário, ele tem um
ambiente sem de fração onde as pessoas
podem vender e comprar, seria o custo de
comprar uma propriedade no começo de um
período. Se você tem uma,
se você tem
o que pagar a hipoteca, então, por
exemplo, você tem alguns custos, como,
por exemplo, de manutenção, e aí você
vende essa propriedade para poder pagar
a hipoteca depois. No caso, para
construir quando leva em consideração a
expectativa
da qual você vai vender. Então, nós
fizemos isso com três tipos de medidas
de expectativas.
Deixa eu ver se isso aqui funciona.
Essa essa medida ela usa essa essa uma
coisa que é um pouco menos dinâmica. E
essa medida aqui vem de uma pesquisa do
que é feita pelo Fed, onde ele faz uma
pesquisa para saber qual seria o aumento
de preço nos próximos anos e a gente
adiciona essa fórmula de usuário.
[roncando] E essa outra vem de uma outra
base que eu vou falar um pouco mais ao
longo da minha fala, o que nós tentamos
usar a estatística para poder fazer a
previsão da expectativa de preço. E a
primeira coisa que você deve ver é que
essa linha que é relacionada aos à
pessoas que alugam, ela não, aliás, as
pessoas que alugam não parece com os
preços da com que as pessoas pagam. Ela
tem níveis diferentes de eh preços e
tendências. Você pode perguntar, talvez
porque isso é algo difícil de captar,
talvez exista algum tipo de barulho, mas
é bom você analisar um episódio aqui.
Nós estamos falando de 2122.
O que aconteceu em 2022?
Até 2023 é que o Federal Reserve
aumentou as taxas de juros. E quando
aumenta a taxa de juros, você tem um
aumento também na taxa de hipoteca. Ao
mesmo tempo que a taxa de hipoteca tá
subindo, as expectativas de preços das
propriedades diminuem. Então isso acaba
subindo o uso do custo, o custo do
usuário substancialmente. Então você tem
um aumento no momento quando essa taxa
não tá indo muito bem.
E por que uma agência como BLS utiliza
esse esse essa abordagem? Com base em
duas presunções. O custo deve ser igual.
Essas presunções são que as pessoas elas
são indiferentes entre comprar ou ter
uma propriedade
e comprar ou alugar.
não existe,
não existe curto associado. E essa é a
base teórica
para essa abordagem.
E a divergência empírica ela entre
alugar e o custo de usuário, significa
que isso deve ter algum tipo de erro. E
o que nós vamos fazer nesse projeto
eh bloquear essas presunções e perguntar
qual seria uma boa medida de que nós
chamamos de inflação abrigada.
Eu gostaria de dar apenas um pouco de
perspectiva histórica eh sobre esse
problema.
Então aqui nós temos dados do Brasil. A
linha em azul significa o componente do
aluguel, do preço do do indexo do
consumidor. No Brasil, o custo é em
torno de 3%.
E esse custo ele é abatido no preço
total. E eu gostaria de agradecer as
pessoas do Banco Central do Brasil que
já me ajudaram a poder encontrar esses
dados.
A linha em vermelho é o preço das casas
das propriedades que vêm indexado no
Brasil.
eh
abatido a o CPI brasileiro. Então, se
você usar essa abordagem de aluguel, se
isso for equivalente ao custo do usuário
em alguns ambientes, e eu vou tentar
deixar isso um pouco mais claro, o preço
da do aluguel deve aumentar em conjunto.
Então, talvez essa possa ser uma boa
forma de você analisar o preço de
propriedade. Essa imagem, ela
tem um conceito bastante parecido, porém
um pouco diferente do CPI. Existem
alguns exemplos. Por exemplo, o Canadá,
ele tem uma medida parecida para pessoas
que alugam e no caso dos proprietários,
eles fazem algo como o custo do usuário,
sem o a o componente de apreciação.
Então, o CPI do Canadá, ele mede o
custo, o custo de depreciação,
etc., manutenção, custo de transação,
mas ele deixa o componente eh
esse componente, a área rural também
mede esses custos, só que ela não inclui
as casas ocupadas
nesse index e declara que ela busca
eh usar essa abordagem. No caso do
Brasil, da mesma forma como a essa área
mede diretamente e não inclui nada em
relação a casas já ocupadas.
Agora, se você ou alguém que trabalha
com dados em em vários países, isso
daqui acaba se tornando uma anomalia. Na
maioria das desses dados existem muita
conformidade entre os países. Existem
relatórios
que fazem recomendações, países podem
adotar às vezes com alguma eh latência,
mas existe um acordo em relação à forma
correta como nós devemos medir eh os
preços.
Nesse caso, a a razão pela divergência é
porque essas recomendações oficiais elas
não simplesmente não são utilizadas.
Então isso vem de um manual da CPI,
conceitos e métodos que foram
atualizados em 2020 e 2025. Isso aqui
foi feito junto com o FMI e outras
organizações internacionais que qualquer
todas as organizações que existem aqui
foi o que eles falaram sobre casas
ocupadas. do tratamento de casas
ocupadas, ela é uma das questões mais
difíceis enfrentadas a depender da
proporção da população e dos ocupantes.
Os conceitos podem ter impacto no no
CPI, forma eh tendo eh impacto sobre a
inflação. E esse manual ele oferece ao
cinco abordagens diferentes para poder
medir esse dado. o custo do usuário que
busca medir o custo do usuário
diretamente
e
o máximo do custo do usuário
e também abordagem de pagamento que
tenta medir o que que as pessoas estão
pagando quando elas eh compram uma
propriedade. também abordagem de
aquisição na qual você pode pensar sobre
pensar uma casa como qualquer outro tipo
de propriedade durável, como o carro,
mas não como produtos não não durável.
Você mede o custo que a pessoa paga
quando compra uma casa e existe um cesto
que seria eh
diferente que essa essa que vocês
praticam aqui no Brasil.
Então, o propósito desse artigo e desse
projeto é começar a partir dessa
dessas recomendações heterogêneas e
tentar buscar voltar para os os
princípios iniciais e entender o porqu
e essa questão é difícil de se tratar.
E se nós relaxarmos em termos disso e
fazer uma uma abordagem um pouco mais
detalhada, nós teríamos algumas medidas
baseadas justamente nessa inflação
abrigada e tentaríamos implementar isso
para os Estados Unidos e pensar sobre
como isso difere de outras medidas.
Então é isso que eu vou fazer ao longo
do restante da minha fala. Eu vou
começar falando dessa presunção de que
as pessoas elas têm um pouco de
diferença em relação a comprar ou
alugar. Algumas pessoas têm algumas
preferências porque elas querem
geralmente querer acostumar, customizar
a sua residência ou ela quer morar num
determinado bairro
ou talvez elas não querem ter uma pessoa
que vai ficar batendo na porta para
poder inspecionar a propriedade. Eu vou
chamar isso, essa preferência chamada de
leroteira. E eu vou mostrar que a
heterogeneidade nesse teta pode divergir
e uma vez que nós eh permitimos essa
heterogeneidade, o custo acaba se
tornando a medida correta do crescimento
da inflação para os ocupantes. para essa
essa essa questão. Agora eu trago o
preço de transação associado com comprar
e alugar cá propriedades, o que vai traz
dar um salto conceptual, porque agora o
que que seria o preço indexação por
preço onde o o custo depende de
pagamentos anteriores.
Então nós vamos definir uma função de
valor
e depois vamos conectar isso para poder
voltar para a inflação.
E depois eu vou falar sobre uma pesquisa
que nós fizemos
de forma prática quando a gente pensa
sobre essas sobre muitas pessoas elas
preferem comprar ao invés de alugar.
Então fizemos essa pesquisa nos Estados
Unidos e colocamos dados e eu vou
mostrar para vocês exatamente sobre o
que que nós encontramos.
E depois vamos colocar isso em um modo
qualitativo, no qual nós podemos tentar
falar de forma quantitativa, respondendo
à pergunta sobre o como seria a inflação
e o que seria a inflação abrigada se nós
tivéssemos essa alternativa de sobre
como medir a inflação.
E depois eu vou mostrar como por que que
isso importa tanto para o aumento de uma
única vez na taxa de hipoteca, mas
também a decomposição da inflação quando
a gente voltar até 2019 através dessa
pesquisa de inflação e como isso
diferencia desse componente do a da da
abrigado usando a nossa medida de a
nossa abordagem de medida.
Bom, vamos continuar.
Bom, o modelo estático ele é simples e
suficiente. Então eu posso apresentar o
modelo inteiro no único slide. Se você
tomou café hoje pela manhã, eu tenho
certeza que você pode acompanhar.
Então, os proprietários, eles vão ser
indexados por esse beta e eles vão
alugar ou vão comprar. E essas
propriedades elas são muito parecidas.
Então esse oito vai ser o oito vai ser o
proprietário e o outro vai ser alugar.
[roncando] Se você aluga você vai pagar
um R maior, que seria aluguel em inglês.
Então você tem,
independentemente do seu teta, ele vai
ser - R. Você só tem um teta se você
comprar. Então, para os as pessoas que
alugam para os inquilinos pode ser zero.
Então, a contribuição é que você tem que
pagar a partir do mercado. Para os
proprietários, nós vamos presumir que um
ambiente um pouco menos de fricção.
Então, o proprietário vai fazer uma um
pagamento inicial na casa. Eh, então o L
significaria empréstimo para poder
comprar a casa, que seria a hipoteca,
e ele é escalado pelo pelo pH da do
preço da casa. Aí eles vão fazer o
pagamento da hipoteca. Então a hipoteca
vai ser o pequeno L+ PH. Eles vão fazer
um curso de manutenção, pagar o
o curso, o imposto da propriedade, eles
vão vender a propriedade no final e eles
vão receber um PT mais um e vão pagar a
hipoteca e depois eles vão fazer essa
esse beta de custo. E eu vou resumir
tudo isso como
uma
escalagem que multiplica o preço da
propriedade. E esse é o custo do
usuário. seu custo de se ter uma
propriedade.
Agora, se um proprietário decide
comprar, então ele também vai receber
esse isso daqui que significaria o teta.
Então, quero que você pense nisso como
se fosse o que ele recebe por ser capaz
de mudar um quarto, fazer uma reforma,
não ter uma pessoa vindo na sua porta
para poder bater na porta, para cobrar,
etc, etc. Então esse teta, ele vai vir
de alguma distribuição.
Então o total
você tem o teta e depois ele tem que
pagar o custo de ter essa propriedade
no final. Então, imediatamente
[limpando a garganta]
se esse essa distribuição não for geral,
então vai ter alguns cortes
e vai ter essa estrela de teta e ela vai
ser a diferença entre alugar e e ser o
proprietário. sem diferença significa
que [roncando] o inquilino pagou o R e
se ele for o proprietário, a a
matemática é diferente, o que significa
que vai se conectar com o custo do
usuário relativo ao aluguel e isso vai
ser escalado através dessa estrela de
teta.
Então, a taxa de proprietário vai sair
da distribuição de tetas e todo mundo
que tem um teta sobre essa estrela vai
uma um teta acima proprietário, quem
tiver abaixo vai alugar. Eu fiz uma
imagem sobre isso para poder capturar
essa matemática que eu acabei de
explicar. Aqui nós temos o curso do
aluguel. Nós vamos pegar o aluguel como
se fosse exógeno,
eh, marcado com algo relacionado o preço
de construção. Essa seria a utilidade
para alguém que aluga. No caso, que quem
compra seria o teta menos o custo de da
propriedade. Isso vai escalar um por um
com teta, enquanto que essa linha de
intersecção, ela vai marcar onde que tem
teta. Todo mundo que tá com teta acima é
proprietário. Todo mundo que tá com a
teta abaixo vai alugar. Então eu vou
para o próximo que é caracterizar
o indexação de preço como ao passo que
as coisas vão continuando.
E o peso que esse modelo vai fazer é
reconciliar a divergência que existe
entre o aluguel e o custo do usuário,
permitindo que essa estrela se mova. E
ao ela se mover, nós temos alguns dados
relacionados ao custo do usuário. Então,
vou fazer exatamente isso agora.
Bom, o que eu quando eu chamo a
indexação de preço aqui, seria aquilo
que nós chamamos de aunes,
o que significaria a definição da
inflação ou a mudança de preço como a
mudança da utilidade na utilidade quando
o processo muda. Agora, se você está
acostumado a ver isso em uma um problema
de imenização, começa a pensar isso como
se fosse algo externo, uma propriedade
externa, onde há uma mudança de custo e
isso muda a forma como pode ser eh pode
ser visto. E aí você precisa trazer
algumas tendências, no caso, para os
para o as pessoas que alugam isso
representa o preço.
Então, a mudança em
preço é a mudança na utilidade que ele
recebe ao preço que existe com T, onde
inclui a aluguel
e todas essas coisas que acontecem
relacionadas ao custo de
usuário, onde a designação seria T + 1.
Se nós agregarmos e computarmos o a
mudança de preço total, então ele vai
ter o seguinte elemento,
você vai ter a mudança de preço de
aluguel e aí você vai ter esse custo
adicional do do proprietário. Lembre que
essa estrela, essa é a
divisão entre o custo do usuário e o
aluguel. Então, o outro custo do
usuário, que seria o t + 1, seria o t +
1 vezes o toda a fração da população que
seria proprietária,
menos a estrela Teta,
que seria o custo relacionado com o T,
eh, vezes a o custo da população, que
seria apenas um T. E nós temos esse
termo que surge por causa dessa desse
componente que vai mudar se houver uma
mudança nesse sentido. Então esse seria
a totalidade da utilidade que as pessoas
recebem ao ter uma propriedade. Então
seria o T mais um.
É claro que quando a gente faz
eh muda essa matemática, nós temos
alguma coisa na área de fornecimento e
como que o custo muda de acordo com a
demanda. E fazemos isso,
quando nós fazemos isso com index preços
indexados, nós não precisamos analisar
por esse ponto de vista. E é exatamente
que essa equação nos dá. Eu gostaria
agora de mostrar dois casos específicos.
Um seria, digamos que nós teremos uma
distribuição
de teta degenerada. E essa distribuição
degenerada, se você tem uma diferença
interior, significa que a taxa de
propriedade não vai mudar
e isso vai acabar cancelando uma outra e
a mudança de preço vai ser dada pelo
preço do aluguel. Então nós podemos
analisar que essa abordagem através do
inquilino com a o preço e a indexação.
Agora, se não tivermos nenhum dado
heterogêneo, e isso acontece justamente
quando o custo de aluguel e de usuário
estão em equivalência.
O segundo exemplo seria algo que muda no
custo do usuário. Então, digamos que a
taxa de hipoteca aumente e digamos só
para poder deixar um pouco mais claro
que o aluguel não mude. Então, o preço,
a mudança de preço vai ter dois
componentes.
Se o aluguel não muda, então usando
abordagem de aluguel, não vai ter
eh peso na inflação.
Agora, se utilizarmos esse princípio de
utilidade, vai ter, temos dois
componentes. Um vai ser o custo do preço
de usuário. Então você vai ter essa
estrela teta. Então essa mudança vai vai
ser o TT mais 1, que vai ser o custo
adicional
quando o preço sobe. E aí nós temos um
outro termo que seria uma
a mudança que nós temos mais o
aumento que você tem,
é a perda que você tem quando você é
proprietário passa a alugar. o que
significa que você vai ter algum tipo de
eh superit
ou de excedente.
Então, esses exemplos dizendo que nesse
ambiente
o a abordagem correta para essa
indexação de preço seria o custo do
usuário no equivalente de aluguel.
Agora eu gostaria de adicionar uma
dinâmica a essa aula.
Bom, as dinâmicas elas vão complicar as
coisas
eh
no da seguinte forma. No, quando você
faz o primeiro ano de faculdade, a gente
aprende essa teoria, eu ensino isso na
faculdade.
Eh, um proprietário, digamos que ele
tenha um dinheiro, ele tem um, ele vai
usar para fazer alguma coisa e se o
preço muda, ele recebe um benefício
menor
e isso precisa ser compensado.
Agora, existe uma certa eh mistura nesse
sentido, especificamente falando sobre o
custo de ter essa utilidade e depende
não apenas do preço que você enfrenta
hoje, mas também o preço que você teve
no passado. Então, vamos colocar uma
nota, uma notinha sobre isso.
Então
aí você tem a o histórico que significa
para alguém que acabou de mudar um
determinado tempo atrás. Então você pode
ter, por exemplo,
durante um período você comprou, depois
você aluga e aluga e enfim,
eu vou chamar uma variável ousada, a
diferença total de preços desde o
momento que você inicia até o fim dos
tempos
e obviamente para questão de preços que
estão depois do e depois desse T, ele
vai incorporar
expectativas e esses preços vão incluir
o preço da propriedade, o aluguel, a
hipoteca e todos esses elementos que vão
entrar no custo.
E o que essa dinâmica significa?
Eh, significa que hoje em dia
o que se
gasta vai depender de
se eles estão comprando ou alugando
ou se eles estão comprando ou alugando
agora ou no passado, há quanto tempo
eles estão nessa propriedade e também a
cohistória de preços. E é isso que
significa ter dinâmica. Significa que
[roncando] hoje o que você tem hoje
depende daquilo que você, das decisões
que você tomou no passado, dos preços
passados. Então, um exemplo disso seria
se um proprietário tem uma hipoteca e
ele compra comprou a sua casa 10 anos
atrás, então o pagamento da hipoteca
hoje
vai depender do preço que era a casa 10
anos atrás. se for uma hipoteca com
preço fixo e o preço que foi fixado 10
anos atrás.
Então, a dinâmica, o análogo para
a minimização da dos gastos é não
procurar o que levaria a resolver os
serviços num período, mas o que levaria
para consertar o valor desse serviço de
agora em diante. Então, nesse presente
valor
da aqui em diante, os macrof a gente
chama o o grande B,
>> o DVD
seria a mudança da da função do valor
quando tem alguma mudança
nesse matriz de preço.
Então o jogo
para entender o que muda nos preços, nas
moradias,
seria é devido à inflação e primeiro
caracterizado o que se fala da função de
valor e do V
e trazer esse V para baixo
para esse índice de preços para ter toda
essa mudança
de seria maçãs ou laranjas, seria essa
comparação.
Então eu vou ter mais um pouco mais de
observações porque vai ser importante
quando a gente vai fazer essas
conotativas. Então a teta capital, essa
letra aqui, seria todas as
características que uma casa teria. E
vamos incluir esse tetter que a gente já
passou um tempo falando. E essas algumas
moradias teriam as expectativas de mover
um pouco mais rápido o tipo de escolha e
talvez eles tenham diferenças emidade,
no pagamento de entrada. Tudo isso vai
ser o capital teta.
Então, as variações
que uma casa tem quando entra,
eu vou chamar isso o mega T de capital.
E o capital MegT vai incluir as
eh todas as questões da casa, os ativos
da casa e como estão agindo nesse
período, quanto tempo passou, desde que
mudou, desde que mudou,
se moveu e todas essas preferências da
exógenas da
teta capital
e fazer uma
possível de extrair, fazer algumas
suposições. Primeiro, como as moradias
têm essa previsão de futuros preços e eu
vou ter o seguro quando se fala de
choque e o teta pode mudar com essa
habilidade de poder dar entrada num
imóvel. Isso pode mudar e o seguro pode
contra chocho choques pode ter essa não
consumo da casa. vai eh depender desses
choques. Então, com essas
pressuposições, eu posso caracterizar
objetos do presente, valor presente
de eh ter uma casa ou alugar uma casa em
diferentes estados. Como segue o
seguinte aqui,
lembre o X era a minha anotação, quanto
a gente tá gastando hoje em moradia e o
VX seria o valor presente de gastar
nessas moradias
para uma casa.
Isso vai depender no Estado e no Omega.
O beta
é o fator fiscal é maior um mais para eh
taxa de juros e esse valor descontado de
os futuros pagamentos que vão ser
feitos, se ele está eh se é o dono dessa
casa ou se ele é o que vai alugar essa
casa.
Eu vou introduzir o o bem do que eu vou
chamar C e o presente valor de não
utilidade dessa moradia. Esse é o valor
descontato usando esse desconto
subjetivo que eu vou chamar dea e a
utilidade
dos bens de não habitação. E para voltar
em termos monométricos ou em dólares, eu
vou dividir esse valor presente da da eh
do serviço pela consumo.
E eu posso escrever isso. Então esse é o
VC, o valor de não consumo de moradia e
dependendo em duas coisas, a primeira
os ativos dos eh
os ativos que não que não tem a ver com
a habitação e o que tem a ver com a
habitação. Então a men vxt
é os bens que essa casa tem que ser
gastado em consumo que não tem a ver com
a moradíssimo. vai determinar o valor
daquela moradia e do consumo.
E também tem o componente teta. Então, v
teta é o valor presente
de todos esses futuros tetas que a casa
vai ter. E é claro, você pega o teta em
períodos, então você só tem esse período
que é essa última equação apresentada na
tela.
Então, o total
do eh superavit da utilidade e de da
consumo da da casa e os tetas que é
Vomega é o VBC, a utilidade das moradias
mais o Veta.
Agora eu vou ter
algumas suposições. Eu vou supor que os
preços mudaram
e eu vou fazer o
W em em e até o o fim do mundo e
o passado não pode mudar. Então quando a
gente tem mudanças no W, essas mudanças
nos preços de hoje são os futuros preços
que são esperados.
Então o D Y de algum objeto vai depender
do omô omega e as mudanças do preço.
Isso vai ser
qual é
os bens dessa dessa casa é menos o que
eles esperam ter
ali.
E o primeiro resultado que vem desse
enquadramento
é a mudança
do superavit.
que vai ter dois termos.
Um termo é alteração na permanente
exigida pelo IBC. E o preço tem mudado,
os aluguéis tem mudados e os as
hipotecas mudaram ou as expectativas
dessas variáveis mudad. Vai mudar o
quanto tipo de omômega vai ser gasto no
eh no superavit. quanto eles conseguem
gastar não eh
o DVX vai ser essa mudança do superavit
e quando ela vai mudar o que eles
esperam, se se vão comprar casas ou
alugar casas e o valor dos tetas vão
também mudar. Então tem um componente
menos dvx
e o do período do dv.
E o segundo resultado
vai ser o que
o impulso representa quando se fala de
inflação ou do preço de eh moradias
quando esses esses preços têm essa
mudança.
Para fazer isso, vamos ter de fazer algo
adicional, porque a mudança da função de
valor nos diz quanto vamos ter que
compensar as moradias de hoje
para compensar todas essa mudança de
preços hoje e possivelmente no futuro.
Moradia, inflação e moradia.
Quando fazemos mudanças em preços
de banana, não calculamos inflação
no valor presente gastando o que essa a
casa vai gastar com bananas. É quanto
você tá gastando e banana hoje?
Então, o análogo que vamos propor
e uma um caso de dinâmicas que durem, a
gente vai mudar o valor da função e
vamos perguntar se
aquela habitação vai mudar o gasto que
estão fazendo agora
pelo DVX e quando isso vai mudar sua
consumo
nos bens hoje.
E esse objeto
eu vou chamar MG.
MG
é se
>> a mudança
no se os ativos mudarem hoje é os
valores que estão sendo gastos e
moradias hoje, quanto a mudança a
consumo mudou alguns anos depois disso,
vamos chamar esse e o agente
heterogênneo da literatura que foi
referido como umas propências consumas
e tradicional
É, foi se o que você tá ganhando hoje
vai mudar e a propensidade e o consumo
vai mudar hoje, quanto você muda nos
seus gastos, no seu consumo, a qualquer
data futura.
E essas propensidades podem mudar na F6
e vão caracterizar exatamente quanto
deveríamos contar as mudanças em eh
gastos de habitações e utilidades e
quanto esse prazo deveria mudar.
Então, esse é o primeiro termo do MG com
o DVX e o segundo termo é a mudança se
eles estão eh se eles são os donos ou se
eles são os inquilinos daquela casa. E é
claro, precisamos agregar todas as
habitações. Então, vamos pegar as
expectações do D T.
que o ômega tá fazendo, essa adaptação
tá fazendo. Então, para cada habitação,
para cada tipo omega, quanto eles estão
mudando seu consumo e dados futuros,
porque os preços mudam, ou se eles estão
mudando, se eles estão alugando, se eles
são donos da casa e o teta teta data
futura e aí vão pegar essas a média de
casas e a mudança de preços que diz
quais são os preços atuais dessas
habitações.
e queremos fazer um índice de preço. E
que significa habitações podem de preço
podem muder por mês, por ano
ou qualquer sua unidade de tempo seja.
E vamos provar como resultado
que com alguma forma funcional e algumas
pososições, em particular as serviços da
consumo dessas moradias, a mudança em
preços
não vai estar aqui na barra. Isso aqui
tá em um crescimento ou aluguel. Você
deveria [roncando] estar feliz de
ignorar essas barras aqui. A mudança em
preço vai ser
o valor de anuidade
da mudança de gastar nessas moradias.
Esse seria o primeiro termo.
Menos a mudança na utilidade
que eles estão conseguindo em
ser donos de dessa casa e menos.
E o resultado disso,
esse consumo é proporcional a
consumo e como os preços mudam como
mudam
no
nos bens dessa pessoa ou da seu consumo.
Isso vai mudar o consumo hoje vai ser o
valor de anuidade daquela mudança no
DVX.
Dentro dessa construção,
consumo vai agir com
a gente precisa ter um monitoramento
disso
para ter para ter notícias de como estão
essas variáveis, quanto vai chegar no
índice de preço de precificação.
Se você realmente gostar,
se você
e quiser entrar em mais detalhes, eh,
temos literatura, temos, você precisa
pensar em mercados em geral, eh,
disso nos
artigos e a resposta seria em vez de ter
consumos futuros por aí nós temos
os equivalentes, isso, o anólogo e mas
se você não quer pensar dessas coisas,
como a última sentenças que eu falei,
a gente só vai seguir
quando começamos e com quanto tempo mais
eu devo apresentar isso?
Eu
deveria falar por 15 minutos, depois a
gente continua. É sim. OK.
>> Tá, eu vou fazer mais rápido agora. Nós
eh fizemos uma pesquisa tentar entender
quais são esses dados. A ideia básica
dessa pesquisa seria
falar para as pessoas.
voltar onde você comprou sua casa, você
se mudou para uma uma o imóvel alugado e
pensar na escolha que você estava
fazendo, se você seria o dono daquela
casa ou se você alugaria aquela casa.
Então, quando você faz essa escolha,
você precisa considerar
os custos, é, de entre eh alugar ou
comprar. E você precisa imaginar,
a gente falou bastante quais são esses
custos. Imagine 10 anos depois, se você
tiver alugado ou comprado, você vai est
gastando a mesma coisa em moradia. Você
teria a mesma capital depois de 10 anos.
Então vamos botar nesse contexto. 10
anos atrás você comprou, você agora é o
dono daquela casa. Você você ainda teria
comprado sabendo
que o custo do dólar seria o mesmo? E as
pessoas falaram assim: "Ah, ainda
compraria". Então a gente pergunta para
falar pra gente quanto mais dinheiro
você teria eh gastado no nesse cenário
de aluguel? Então o dinheiro que você
coloca de entrada podia ter ido pro
mercado. Quanto mais dinheiro você
precisaria para escolher alugar ao invés
de comprar. Isso é que a gente chamamos
o T.
Então isso aqui é o seria a
representação disso, a gente
que tem as eh preferências, as pessoas
que geralmente compram tem,
mas é vontade de realmente comprar do
que as pessoas que alugam e tem
elementos psicológicos. As pessoas mais
novas, eles têm diferença. Você vai
lugar, você vai comprar enquanto eles
vão pro eh
quando eles vão mais mais velhos, eles
querem a casa nas melhores escolas,
melhor eh bairros. E quando eles chegam
a se aposentar, eles estão felizes de ir
para uma propriedade de aluguel de novo.
Então, vamos pegar essas estatísticas e
algumas outras coisas e eu vou colocar
em um modelo de aluguel e compra e a
gente pode computar essas mudanças de
preço e essas mudanças nos superáveis.
Eu vou colocar o
que que é
se mudar para uma propriedade de aluguel
ou vender a sua casa, isso vai ter
alguns
inflações de não moradia. Isso vai
importar porque a gente vaialar calibrar
isso pros Estados Unidos, porque eles
têm essas hipotecas fixas e é muito bom
para donos de eh propriedades que estão
com dívidas. E vamos ter os tranos de
hipoteca e o seu contrato.
Tipo deidade e
qual
é a probabilidade de você ter se mudar?
E as pessoas que estão em um estágio ou
estão se formando ainda, eles geralmente
não eh compram porque eles sabem que
eles vão ter que se mudar em alguns
anos, então eles não querem ter essa
transação de eh realmente ter essa casa.
E o dado seria que você teria,
você tem a habilidade, você tem o a o
preço de entrada para móvel e também o
elemento de deção.
A gente vai ver todos esses eh valores
de função de valores. Deixa eu pular
os detalhes que só são essas funções de
valores e brevemente dizer botar os
números e chegar alguns resultados.
Então vamos ter um modelo.
Os moradias estão em cinco grupos. A
gente vai ter a informação que a gente
vai casar com informação terminar
pesquisa.
teta subir durante a o ciclo de vida ou
a gente também tem que ver a queda, a
gente tem que pensar em diminuição
e o Teta vai ter
a o mínimo que tem que ser pago. Então,
podemos calibrar várias coisas e vamos
alguns parâmetros para poder ver as
taxas
eh comprar aluguel e para poder casar
esses dois momentos que eu mostrei da
nossa pesquisa da distribuição dos tetas
e a diferença média dos tetas e daqueles
que compram e aqueles que alugam e a
taxa a no geral de dessa economia.
imobiliári.
Is
te dá
uma ideia de como os vão levar alguns
resultados.
Então aqui na esquerda
se igual a um, eles não conseguem fazer
esse preço de entrega. Então mais escuro
significa mais da população desse grupo
está alugando e todas essas casas estão
sendo alugadas porque eles não têm
habilidade de comprar uma casa. Esses
são os proprietários que podem comprar,
pessoas que podem comprar e que não
esperam sair dessa casa em um futuro
próximo. Então, para essas propriedades,
se o teta tiver positivo, significa que
eles vão querer comprar essa casa.
Esses são as pessoas que podem comprar
uma casa, mas por algum motivo elas
esperam poder sair dali rapidamente e
elas vão exigir um teta maior para poder
comprar, porque comprar se eles tiverem
que sair significa que vão ter que
custos transacionais de vender a casa.
Então é por isso que eles preferem
alugar e diminuir os esses custos, não
terem esses custos.
Muito bem.
Então, nós fazemos duas aplicações
e por uma questão de tempo, eu vou
saltar direto para
contar sobre como isso importa se nós
quisermos entender o aumento de inflação
nos Estados Unidos e como isso afeta de
onde vem e como nós medimos as coisas.
Esse exercício que vamos fazer agora é
imagine que o mercado imobiliário nos
Estados Unidos que começou mais ou menos
2019, eu acho que isso não é uma
apresunção.
Então nós vamos dar a todo mundo agora
esses três esses quatro grupos de W
e vamos
pegar isso a partir de dados de pesquisa
e
o o as avaliações que nós fizemos e
também a partir de previsões que vem do
Fed
da inflação não abrigada
e também fazer uma espécie de análise
para previsão futura.
Nós temos uma série de DS na computação
dessa indexação de preço. Significa que
alguns choques não estão no nosso modelo
durante esse período que incluiu a
COVID. E isso pode ser bastante
importante, porque a COVID foi um
período no qual muitos proprietários
queriam sair do centro da cidade, tanto
por uma questão de
eh porque as cidades eram mais densas e
estavam mais prontas para a doença.
Então isso é uma questão que mudou a
distribuição desses tetas. Então nós
vamos tirar isso do indexação de preço,
porém vamos colocar algumas fatias no
meio disso. Então em termos de
construção
e
e vamos analisar essas questões
que compõem todos esses objetos.
Bom, nós vamos alimentar essa base.
Nós temos a os aluguéis dos Estados
Unidos que aumentam depois desse aumento
de inflação, esse surto de inflação.
O preço das propriedades cresce muito
alto, cresce muito alto,
que aumentou durante 2023.
2022 2023.
Bom, e é isso que a gente tem no caso de
só para nível de perspectiva, essa linha
inferior e
o CPI para a propriedade que
tem uma relação com o CPI não abrigado.
Essa daqui seria a nossa medida
preferida. Essa é a parte que vem desse
componente
e não apenas o X. Então você pode pensar
isso como uma parte mais importante.
Essas barras elas decompõem
de onde vem essas mudanças
e isso vai contribuir diretamente a
mudanças do CPI abrig de abrigo. A
inflação não abrigada, ela é muito boa
para os proprietários.
Então, a inflação não abrigada a partir
da perspectiva de um CPI, vai reduzir
esse CPI, que seriam essas barras verde.
E a outra coisa que eu vou chamar a
atenção é essa taxa de não hipoteca. A
taxa de não hipoteca, conforme nós vimos
esse exemplo, ela é irrelevante
no nessa abordagem,
porém um aumento
na taxa de CPI, de hipoteca, vai ter um
aumento também na CPI e a gente vai
fazer essa decomposição.
Nós fizemos alguns outros exercícios
onde nós analisamos essas diferenças.
Existem eh questões relacionadas ao
index. Se você tirar, se nós não
contarmos a contribuição da inflação não
abrigada, nós teremos um pequeno
declínio na inflação.
Mas eu gostaria de concluir pela questão
de tempo e deixar espaço para perguntas.
Bom, a minha conclusão é que existe uma
há uma divergência em todo mundo e como
nós entendemos o o CPI abrigado, isso
pode ser bastante importante, faz parte
de dessa da da nossa eh
cesta dos Estados Unidos e aqui no
Brasil estamos fazendo coisas
diferentes. Quando nós vimos coisas
diferentes,
elas exigem algumas análises do que que
nós estamos fazendo e o que nós estamos
buscando fazer nesse artigo. Eu vou
deixar isso com duas reservas. uma em
relação à
a à agência, que significa que ela é
capaz de precisa ser capaz de produzir
informação que seja transparente. Nós
temos reconhecimentos
de que o cálculo do valor da função e
talvez não seja transparente para o
público, mas ao mesmo tempo você precisa
perguntar alguém que é proprietário de
uma casa, o que que ele acha que é o
custo da propriedade quando é alugada
para ele mesmo? Tem gente que não
entende esse conceito. Então eu acredito
que existe
um espaço aqui
que uma barra que está aí alta, muito
alta. E finalmente eu gostaria de dizer
que é
importante fazer a medição dessa
inflação abrigada. Isso parece um pouco
estranho porque quando você aumenta a
taxa de quando você aumenta a taxa de
aluguel, você aumenta, então significa
que você pode aumentar a inflação
também. Então o princípio que eu
proporia é que nós temos que medir essa
inflação eh abrigada de forma correta
para que possamos entender e depois
pensar sobre qual é o objetivo.
E essas duas coisas talvez não sejam
iguais. do Canadá, ele [roncando] tem
eh metas para metas monetárias que
excluem isso. Eu acredito que uma forma
mais coerente seria não fingir que essas
políticas elas não afetam o preço da
propriedade. Vou parar por aqui e eu
ficaria muito feliz em responder
perguntas caso haja. [aplausos]
Obrigado, professor. Foi fantástico.
Não sei se temos perguntas do público.
Luiz da Universidade de Bonus. Eh,
[limpando a garganta]
foi uma fala maravilhosa
e eu acho que público em geral pode
dizer isso. Então, muito obrigado. Eu
gostaria de fazer uma pergunta. Como que
você considera proprietários que já t
uma propriedade não temca? E
considerando
tudo isso,
como que você internaliza isso?
>> Muito obrigado pela pergunta.
É uma excelente pergunta.
Eu gostaria de trazer alguns dados sobre
isso com dados brasileiros. O Brasil
tem muita gente aqui aluga sem ter uma
biblioteca. esse tipo de
caso, tem pessoas que vão pagar o a
hipoteca, então eles é proprietário.
Isso obviamente é uma pergunta de
calibração. Nos Estados Unidos vai ter
uma uma fatia menor de pessoas que são
proprietários comparado com o Brasil.
Agora, em forma conceptual, como que nós
eh contabilizamos isso? É difícil de se
pensar a menos que você comece a partir
desse arcabolso aqui. Se você é
proprietário, você espera vender no
futuro, talvez porque você vai diminuir
e talvez você tenha alguma expectativa
em relação a esse X que vai mudar quando
o preço da propriedade mudar e você quer
capturar isso. Agora, se você é o
proprietário e você espera vender essa
propriedade ou, aliás, passar para os
seus filhos ao invés de vender,
então você está imune a mudanças de
preços. Isso deve importar ser na
indexação de preço. A decisão que nós
fizemos na implementação aqui foi tomar
uma visão mais dinástica, no qual os
proprietários se importam com o
bem-estar dos seus filhos, mas forçamos
que eles vendam quando morrem. Então as
pessoas elas tomam outras decisões em
relação à economia.
E eu considero que isso é um detalhe que
bastante interessante de ser feito eh de
uma abordagem mais interna do que levar
para o juízo. Temos mais uma pergunta
ali na frente.
>> Obrigado.
Muito obrigado pelação. muito
interessante. Eu gostaria de
passar, digamos assim, uma outra
variação, consideração em relação ao seu
último tópico, que é separar a meta de
política monetária da inflação.
que talvez nós possamos excluir
isso. Porém, como você reagiria se
alguém dissesse que talvez precisamos
excluir também todo os ganhos capitais
sobreando,
por exemplo,
tem políticas que cortam as
taxas
e isso significa reduzir a medição da
inflação da propriedade e daí o Banco
Central talvez possa cortar ainda
espécie de mais. Então você começa
a como se entrar numa espécie de bolha.
Que que você diria sobre isso?
Bom, a pergunta é em relação ao que a
taxa de juro poderia fazer em relação
aos [roncando] preços? É uma pergunta
empírica e o dado mostra que quando o
Banco Central aumenta a taxa de juro,
isso significa que há uma diferenciação
de preço da propriedade também. Também
temos uma pergunta em relação ao que nós
estamos medindo no index de preço e o
que que o
e
só passei muito tempo falando sobre
isso, mas eu gostaria de explicar um
pouco mais agora. Existe uma visão em
relação à indexação de preço que não
inclui ganhos, componentes de ganhos de
capital. E
há um outro componente que inclui isso
porque é um problema de dinâmica.
Então é meio difícil separar os doos.
Mas a forma como nós fizemos foi dizer,
imagine que quando você compra uma casa,
ele assina um outro contrato de
financiamento que o deixa preso ao ganho
um potencial capital do
e também deixa preso a questão da
inflação não abrigada. E aí o desvio
disso seria o que nós chamaríamos de
retorno financeiro ao invés de mudança
no regime de propriedade. O que
significa que o que nós fizemos foi
exatamente isso que nós fizemos na linha
superior que você vê aqui.
Então
nós podemos acomodar essa perspectiva,
agreg aceitar essa perspectiva, mas uma
outra forma de separar a meta é a
mudança na taxa de juro. Parece muito
mais com o custo por choque, porque ele
aumenta o custo da propriedade
e
a política monetária tem
uma tradição bastante forte.
do nível de preço.
E é por isso que é exatamente o que
seria essa mudança permanente de preços.
E isso fica muito mais forte no caso da
tarifa. No caso da tarifa, nós nos
preocupamos com essas mudanças de preços
que acontecem uma única vez por causa de
coisas que afetam a economia
e então essa mudança no nível de preço
acaba gerando alguma inflação.
Nós não temos que nos preocupar com isso
aqui, porque no mercado de propriedade
há uma de custos e essa é uma outra
forma de analisar
o porqu
e histórica para poder teórica para
poder separar essas duas.
Muito obrigado. Eu tinha uma pergunta em
relação à forma de medir o preço do
aluguel, porque eu entendi que isso vem
a partir do lado do da oferta. Então eu
gostaria de pensar como que vocês estão
pensando em relação a essas diferenças,
porque eu acredito que todos concordam
que tivemos muitas discussões sobre
esse tema, mas ao mesmo tempo a mudança.
Ah,
bom, enfim, eu gostaria de entender como
que vocês pensam em relação a esse lado
que também parece ter um certo um um
pouco de demanda.
[roncando] Bom, um coautor que trabalhou
nesse artigo comigo passou a vida
inteira pensando sobre o lado do da
oferta.
E
a resposta impulsiva que eu não mostrei
por uma questão de tempo, mas está no
artigo. Nós fechamos esse lado do da
oferta como
como se fosse uma agência de equidade,
de propriedade.
Você pode pensar também eh pensar na
questão da depreciação
e você pode ter a questão do aluguel
[limpando a garganta] e o custo vai
depender dessa mistura da, ou seja, vai
ter dessa mescla. Esse é um
forma que nós fazemos
para
agregar o aluguel. Nós teríamos também
ter que ter algum dado relacionado ao
curso de construção, a formação
e tudo isso e é possível ser feito. No
entanto,
quando nós fazemos
o bem-estar do ponto de vista do
proprietário,
uma coisa interessante é que você não
precisa
ter esse equilíbrio, porque
nós queremos entender o que que está
acontecendo com o serviço, uma vez que
isso é baseado em preço. Então, quando
nós pensamos onde existem os choques
mais fortes que estão eh mandando o
mercado, você tem quear lado da oferta.
Porém, para fazer esse exercício de como
medir a inflação corretamente, você
precisa ser capaz de pegar todos esses
preços
e ver como isso afeta o preço do
serviço.
>> Obrigado pela apresentação.
Existe uma discussão nos Estados Unidos
sobre
se a acessibilidade,
o preço da acessibilidade das da
propriedade
é uma coisa relacionada, por exemplo,
com head funds. Você acredita que isso
se dá por causa dessa divisão que existe
entre o custo do usuário e como que é
possível acomodar tudo isso? Excelente
pergunta, porque está relacionada com a
pergunta que o Adriano fez sobre o que
que está acontecendo do lado da oferta.
Uma forma de se pensar
sobre de onde vem o lado da oferta,
exatamente pensar sobre esses
investidores gentes, que eles podem
comprar casas únicas e depois alugar. E
quando eles fazem isso, eles tendem a
aumentar o preço do aluguel para poder
reduzir,
vão mudar o preço do aluguel e isso muda
o preço da da isso tem um efeito na
economia. Nós poderíamos
modelar isso e modelar também uma
mudança
nessa nesse regime de ocupação
e
as mudanças que existem nesse sentido.
Mas para poder fazer essa essa essa
análise, nós temos que receber o preço
conforme ele é dado. Esse modelo ele
pode
funcionar e esse seria um conceito
bastante interessante de analisar.
>> Bem, muitíssimo obrigado, professor.
Eh, foi uma explicação muito detalhada.
E eu fico aqui pensando como seria isso
no Brasil,
porque as pessoas elas não
não
elas elas
são mutuárias. Então, enfim, muitíssimo
obrigado.
>> Agradecemos ao senhor Nilton Davi e ao
senhor Gabriel Codorovhe.
Antes de iniciarmos o intervalo, queria
dar dois breves avisos. Primeiro é que
as sessões acadêmicas de macroeconomia
seguirão neste auditório e as sessões de
microeconomia no auditório em frente.
Logo após o intervalo, a programação ela
tá disponível no QR code, disponível nos
crachás.
A partir de agora estão exposição no
saguão dos auditórios os pôsteres
selecionados para essa edição da
conferência anual nos em todos os
intervalos, hoje e amanhã os autores
estarão disponíveis para prestar
esclarecimento sobre os trabalhos
selecionados.
O evento ele foi transmitido até o
momento ao vivo e a partir de agora as
sessões serão gravadas e
disponibilizadas no site na página do
evento. Muito obrigado. Retornaremos em
20 minutos.
>> [aplausos]
[música]
[música]