LiveBC #51 - Mercado imobiliário: o que esperar do direcionamento da poupança adotado pelo BC

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>> Olá, boa tarde a todos que nos
acompanham aqui no canal. Canal do Banco
Central no YouTube. Bem-vindos a mais
uma live BC, uma live que a gente
realiza todo mês para falar de temas
relacionados à economia, ao Banco
Central, sistema financeiro e questões
que impactam seu bolso, sua vida
financeira, como você lida com dinheiro
no dia a dia. E hoje a gente vai falar
de um tema eh bem legal e importante,
que é a evolução do crédito imobiliário
no Brasil. Eh, e recentemente o BC
publicou uma resolução que altera
profundamente as regras. do crédito
imobiliário no Brasil. E aí, nessa
conversa a gente vai falar de por que um
modelo que funcionou por muito tempo
precisou ser ajustado recentemente pelo
Banco Central, como é que ele passa a
funcionar agora? Então, a ideia hoje
nessa live é a gente entender o impacto
dessas mudanças, tanto para você que
financia um imóvel, quanto pro crédito
imobiliário, o que que tende a melhorar,
como é que o crédito vai ficar mais
sustentável, mais previsível, por
exemplo, com relação à taxa de juros. E
para falar sobre isso, recebo aqui hoje
o Jun Vivan, que é meu colega de Banco
Central há muitos anos, diretor de
regulação do Banco Central e que
participou diretamente da construção
desse modelo novo. Junu, obrigado demais
pelo seu tempo, por estar aqui com a
gente. Bem-vindo.
[limpando a garganta] Que que é isso,
igreja? Para mim é um prazer enorme
poder conversar um pouco sobre esse
tema. É um tema que eu adoro, né? Ah, eu
acho que crédito imobiliário é um ele
ele é um efetivamente mexe com a vida
das pessoas. é o sonho de da maior parte
da população conseguir constituir um
patrimônio. E a forma de viabilizar isso
é através do crédito imobiliário. Então
assim, ele tem uma função, uma função
social enorme e
mais uma vez é um prazer estar aqui
contigo, né, nesses 30 anos para de
banco já não.
>> Calma lá. Eu ainda tô mais novo. Ainda
tô mais novo. Ainda tenho menos tempo,
>> mas estamos junto aqui desde que eu
cheguei, né, Júnior? Estamos junto aqui
desde que eu cheguei. É isso aí. Vamos
lá, vamos falar, vamos falar de crédito
imobiliário. Então, mas eu queria assim
para começar bem do começo mesmo, eh,
queria que você me dissesse um pouquinho
como é que foi evolução do crédito
imobiliário nos últimos anos, eh, no
Brasil. Eh, quanto que a gente tinha
concedido de crédito imobiliário, sei
lá, tipo, 20 anos atrás e quanto que tem
hoje? Como é que foi essa evolução? E aí
você falou essa história do sonho, né,
do sonho da casa própria.
>> Eh, isso acho que para todo brasileiro é
uma realidade muito muito viva, né? Eu
não sei se para gerações mais jovens eh
do que a minha, como é isso hoje, mas eu
pelo menos, eu tenho 44 anos, eu lembro
muito dos meus pais falando disso, da
casa e tal, até a gente conseguir
conquistar uma casa, de como isso mexer
e como isso moldou inclusive a minha
personalidade, né, do que que eu
precisava fazer e tal. É um tema que
realmente é fascinante. Eu queria que
você falasse um pouco dessa evolução nos
últimos anos do crédito imobiliário no
Brasil.
Não, mas só um comentário um pouquinho
antes, é é falar sobre como como
adquirir uma casa muda a vida da pessoa,
né? Porque ela passa ter o CEP, o CEP
dela, né? O e aquilo constitui
patrimônio para que ele possa utilizar
isso ou bem para para uma parte mais
longa da vida ou bem como uma uma
reserva de valor. Então assim, tem uma
função enorme esse processo todo em
termos de histórico. É assim, ó, eu eu
vou falar de 2000 para cá, depois a
gente fala um pouquinho sobre o o se
tiver interesse sobre a parte anterior.
Mas assim, o o crédito imobiliário, se
você for olhar ele em qualquer país do
mundo, na verdade, eu qualquer país,
não, países de renda média, como o
Brasil, por exemplo, a o crédito
imobiliário, quando você olha em relação
ao PIB, que eu acho que é uma média, uma
medida mais fácil de todo mundo
entender, ele vai girar aí em torno de
20, 30%. Tá? Se você olhar a Europa,
isso é mais ou menos 50. E alguns países
chegam a ser mais que 100%.
No caso do Brasil, no começo do século,
tá? Lá em 2000, isso era menos de 1.5%,
15%, tá? Então assim, a gente tava muito
longe dos outros países de renda média
que a gente tinha ao longo desse
período, tá? O o crédito veio crescendo,
tá? Ah, nós vamos chegar ali por 2015,
mais ou menos, a 10% PIB, tá? E de lá
para cá a gente continua do mesmo
tamanho, tá? Agora, a o o eu vou usar
uma palavra em inglês assim, mas a o
funding, que é o que o que que o
dinheiro que vai viabilizar que o banco
faça o empréstimo para as pessoas, né?
Ã, [limpando a garganta]
o o nosso nós temos hoje basicamente
dois fs no sistema brasileiro, tá? O
depois eu vou falar do terceiro, mas por
hora vão ficar essa história para essa
história curta não ser tão longa, né?
Ah,
nós temos dois fãs, a poupança e o FGTS.
[limpando a garganta] O FGTS ele começa
a ser utilizado de novo para crédito
imobiliário ali com o com a acho que
chamava Minha Casa, o programa Minha
Casa Minha Vida, depois virou a minha
casa verde e amarelo, acho que agora
voltou para ser minha casa minha vida,
se não me engano, né? Mas esse esse esse
programa ele respondeu por boa parte
desses 10% de PIB, tá? Se a gente olhar
só o crédito imobiliário que tem fing
sistema brasileiro de poupança
impréstimo, que é a poupança, esse valor
tá estável em 6% desde desde 2015, mesmo
tá? E é isso.
>> É, assim, é uma diferença grande, né,
com relação aos outros países, né,
assim, para as pessoas se situarem, PIB,
para quem não sabe, é o produto interno
bruto, né, que basicamente é a soma das
riquezas do Brasil. Aí você junta tudo,
né, você junta tudo, o serviço que é
prestado, um produto que é fabricado, a
terra que é trabalhada, a lavoura que é
vendida, enfim, tudo isso. Então, a
gente, que Jun falou que a gente tem
hoje ali mais ou menos eh 15%, né,
Júnior? É isso, 10
>> 10% do PIB, que no outros países
parecidos com o nosso, a gente tem ali,
sei lá, 30% eventualmente. E países
desenvolvidos, países, Europa, por
exemplo, você tem até mais do que 100%
do PIB, né? Ou seja, mais do que a soma
total de crédito eh eh eh do produto
interno bruto em crédito imobiliário. E
ainda é um problema, a gente ainda tem
um problema de de habitação, né? Ainda
tem muita gente que precisa, né? E aí é
assim, a poupança sempre foi a a base, a
fonte desse mercado no Brasil, né?
Então, basicamente o que o funding todo
ele veio da poupança ao longo desse
período, não é isso? Eh, ou pelo menos
era a maior parte, a parte mais
importante, né?
>> Por que que funcionou bem por tanto
tempo assim? E e o que que
>> Ah, bom, eh, a essa história de
funcionar bem pros mais velhos, a gente
teve vários problemas, mas a eu volto
aqui
>> assim, o os funds, historicamente
falando, sempre foram poupança e FGTS,
tá?
Esse esse esse esse modelo vai funcionar
bem. A o eu vou falar do modelo atual,
tá? Que o modelo atual ele vai ser
constituído ali final dos anos 80,
quando é é extinto o então Banco
Nacional da Habitação. E aí ah passa
esse esse digamos assim o sistema ele
vai ser redesenhado e vai ser baseado
principalmente em cima de poupança, tá?
Por que que a poupança funciona tão bem?
Tá, porque a a poupança ela tem a o
sistema de poupança empréstimo, né? Por
que que isso esse arranjo funciona bem?
Tem duas questões. A primeira está
associada ao fato de que a poupança é um
é um produto que todo mundo conhece, tá?
A poupança foi constituída, as primeiras
poupanças são lá de 1800, né? Então
assim, toda a população conhece e sabe
como aquele produto funciona, né?
Ah, e ele é um produto então que tem um
estoque de de
o saldo da poupança, ele é estável e
crescente, né? E com isso você tem ali
um um fund, um um tanto de recurso que
[limpando a garganta] se os se
convencionou utilizar para crédito
imobiliário.
Uma outra coisa importante no caso do do
empréstimo é que ele vai ter como
primeiro como fing um um valor estável,
porque o crédito imobiliário é uma coisa
de 30 anos. Então você, o banco tem que
olhar e perceber que durante 30 anos ele
vai ter, ele vai conseguir carregar
aquela operação sem que tenha que vender
ou então seja obrigado a a financiar com
outro tipo de recurso que seja mais caro
e torne aquela operação inviável. Então
assim, ó, essa perspectiva de
previsibilidade da existência de um
funding é muito importante, tá? E a
segunda questão que afeta tanto os
bancos quanto as pessoas, eu vou tentar
falar sobre as duas pontas pro banco.
Ah, se ele capta na poupança, a poupança
paga um tipo de de indexação lá. Ele
paga, acho que é 6.25,
6.17, perdão, mais TR. E o crédito
imobiliário vai sair uma taxa de juros
mais TR. Então o banco ele vai est tanto
no ativo dele quanto no passivo com o
mesmo indexador, ou seja, ele tá pagando
TR e o ganho dele vem daquela diferença
entre o juro que ele cobra das pessoas e
o juro que ele paga na poupança, tá? E
ali tu tem o ganho, a inadimplência, os
custos dele e tudo mais, mas ele é bem
previsível e isso faz com que o banco
tenha conforto em gerar esse crédito
para a pessoa no o fato de de a gente
utilizar a TR como indexador também gera
um ganho um ganho interessante, porque a
a TR ela ela é uma é um um fator de
correção que oscila pouco. Ela tem, ela
historicamente ela vai ficar de zero a
3%, tá? Ou seja, a prestação do mutuário
não vai oscilar muito, tá? Então quando
o mutuário ele entra no crédito
imobiliário, ele diz: "Ó, eu ele vai ver
ah, eu vou pagar tanto de prestação". E
aquela prestação ela vai se manter
crescente no tempo, mas crescendo um
pouquinho. Então é fácil de gerenciar e
aí a pessoa vai se sentir confortável
com isso. Acho que eu falei bastante,
mas é isso,
>> não é? É, é, é, eh, a explicação é boa,
porque é isso, a gente acostumou com a
poupança, né? A gente acostumou com a
poupança historicamente no Brasil, né?
Poupança sempre foi assim, guardar
dinheiro, poupança. E aí, enfim, vamos
passar por isso agora.
>> Eh, o cenário, né, começa a mudar. Eu
queria que vocês falassem um pouquinho
sobre isso, mas antes de você falar, eu
queria convidar você que tá assistindo a
live a mandar sua pergunta, tá? A gente
é o fim da live, vai passar as perguntas
pro Jun. Então, se tiver perguntas sobre
crédito imobiliário, enfim, manda aí
para ele que a gente vai passar por elas
aqui ao final. Deixa suas perguntas ao
longo dessa conversa. Mas enfim,
voltando, né, esse cenário da poupança
eh eh pelo menos no ponto de vista de
captação estável, e ele começa a mudar,
né? Porque a gente tem uma
diversificação de produtos financeiros,
as pessoas vão se educando, vão
conhecendo coisas novas. Então, o que
que começou a mudar mais recentemente
nesse cenário e que gerou essa
necessidade de o Banco Central atuar
nessa regulação e nessa forma de de
captação de recursos, né, pro crédito
imobiliário?
>> Ah, bom, acho que o primeiro ponto que
você já colocou, igreja, que é o fato de
que a outras alternativas de
investimento têm sido colocadas para as
pessoas. a gente passa, quem acompanhou
as últimos 15 anos, 10 anos, vou ver que
vai, tem uma variedade muito grande de
novos produtos e aí com isso parte do
recurso vai para vai para esse para
esses novos investimentos.
Ah,
se você olhar o estoque de poupança, tá?
até desde o atual saldo de poupança, ele
é igual ou menor que o saldo que a gente
alcançou em 2020, ou seja, há 5 anos
atrás, 5 anos e meio, né? Ah, isso quer
dizer o seguinte, que em termos
relativos, inclusive em termos a em
relação ao PIB, em relação a ao próprio
sistema financeiro como um todo, a
poupança vem perdendo espaço relativo.
As pessoas têm escolhido outros tipos de
investimento, o que é plenamente
legítimo, né? Ah, isso por um lado,
então a gente tem hoje uma perspectiva
de que a poupança ela se mantém estável,
por exemplo, ou mesmo eh nominalmente
falando ou ou mesmo possa cair
inclusive, tá? O segundo ponto é que com
a poupança que a gente tem hoje, nós
chegamos a 6% PIB, financiado por
poupança. Ou seja, se a gente quer
chegar a 30% do PIB ou um número
qualquer, 20, 30, um número que seja
mais próximo dos países de renda média,
a gente precisa achar um outro tipo de
fund, a gente tem que pensar uma outra
estrutura que nos leve no tempo a esse
processo.
E quando a poupança perde espaço, o que
que a gente antevê pro crédito
imobiliário, né? Assim, tipo assim, você
tá vendo que a poupança ou ela estagnou
ou perdeu espaço, a gente já começa a se
preocupar com a capacidade de de
emprestar paraa construção imobiliária.
Como é que fica isso? O que que a gente
o que que a gente prevê pro crédito
imobiliário?
>> Bom, antes da reforma, né? Depois a
>> antes do caso, antes. Isso é beleza.
>> Tá. O que que a gente tá vendo? o
como o crédito ele continua crescendo,
os bancos eles estavam procurando outras
fontes de financiamento, tá? Então ele
pegava e diz assim: "Ah, não, eu vou,
ele vai acessar o que a gente chama de
crédito". Ah,
esqueci a palavra agora, né? O vai
começar a emitir letras de crédito
imobiliário, tá? A, os certificados de
recebíveis imobiliários, tá? a, que é a
letra imobiliária garantida, e, ah, o
também vai buscar eh recursos dos fundos
de investimento imobiliário, que são os
instrumentos que foram desenhados ao
longo do tempo para suportar a carteira
de crédito imobiliário. Qual é que é o
problema desses instrumentos? É que
eles, o custo deles pro banco é muito
maior do que a poupança, tá? Então
assim, sendo sendo que o curso o custo
financeiro é maior, ele tem que repassar
isso pro preço do do do financiamento
imobiliário. Então o que a gente vai
observar é um crescimento do custo do
cré do financiamento imobiliário. A o
que torna sempre cada vez mais difícil
por um lado, difícil você conseguir
conseguir a que que alguém aceite pagar
aquela taxa, tá? Isso por um lado e por
outro você vai ter cada vez menos
recursos, tá? Então assim, se você
olhar, por exemplo, 2024, né, o os
bancos na tentativa de atender mais
pessoas começaram a reduzir quanto eles
iam financiar. Então assim, normalmente
quando você vai comprar um um imóvel,
você financia ali 80% do imóvel, né? A
metade do no começo de 24 os bancos
estavam financiando 60%.
Não, por quê? Porque tinha menos
dinheiro. Então na na tentativa de
atender mais clientes, eles iam
reduzindo isso, o que tornava cada vez
mais difícil você comprar o imóvel,
porque você tinha que ter uma parcela
maior para dar entrada. Então assim, o o
que a gente via lá no final de 24, no
começo de 24, perdão, é que o mercado
tava sendo travado, né? É isso. E aí é
isso e isso acontece. As taxas sobem e o
volume de crédito diminui.
>> É, então assim, o o problema o problema
não é a poupança, não era a poupança, o
problema é o modelo eh de uso para
financiamento, não é isso? No caso do a
gente considerar esse esse futuro do
crédito imobiliário do que tinha antes,
a gente precisa mudar
>> isso. Não, a a a o uso da poupança
sempre foi um um ótimo modelo, tá? O
ponto é que a gente não ia chegar aonde
se gostaria com com esse modelo, né? E
as condições a objetivas do dia a dia
tinham mudado, né? As pessoas começavam
a colocar o recurso em outros lugares.
Então a se necessitava achar uma forma
de rearrumar o modelo, né? de forma a
conseguir trazer mais recursos, tentando
garantir ali uma uma taxa que fosse
adequada para um produto tr de novidade.
>> E aí vem essa essa essa essa nova
resolução do Banco Central, que é nova
assim, tem poucos meses, né? ach não sei
se foi finalzinho do ano passado, começo
desse ano, enfim, tem essa resolução do
Banco Central que traz um novo modelo de
direcionamento eh do crédito. E aí eu
queria que você explicasse qual é a
principal mudança conceitual trazida por
esse modelo novo,
>> tá? Deixa eu ver se cois é a a resolução
acho que sai em outubro do ano passado,
tá? O isso, outubro de outubro de 25,
ah, o ano de 26 é o ano para de
transição e a gente começa o modelo
mesmo, um ano de 27, tá? Ah, o que que,
qual é o principal conceito que ele
traz? Eu eu ia dizer que o principal são
dois, então eh fica fica um pouco mais
complicado, mas vamos nessa. Ah, o
primeiro ponto que acho que é
importantíssimo é que é o seguinte, o
o o funding, o recurso que vai suportar
a carteira de crédito imobiliário, não é
mais a poupança, vai ser a captação a a
no mercado no mercado de capitais, que
são aqueles instrumentos que eu falei
antes ali assim, né? Então assim, o
banco quando ele for gerar uma carteira
de crédito imobiliária, ele não vai
olhar paraa poupança e usar aquele
recurso para fazer a carteira. Ele vai
captar no mercado através daqueles
daquelas letras a o recurso para poder
gerar o crédito imobiliário. A poupança
ela entra como o um a para ajudar a
reduzir a taxa de juros que a pessoa vai
pagar no empréstimo que ela fez, tá?
Então, o banco vai captar o recurso no
mercado e ao mesmo tempo, por um
período, ele vai poder usar o dinheiro
da poupança para aplicar ele no mercado
e aquele ganho que ele vai ter, ele vai
ser direcionado para reduzir o custo
daquela operação de crédito, né? E com
isso você vai vai gerar uma uma operação
de crédito mergulhado com uma taxa de
juros ainda suportável pelo mercado e
não crescente como a gente via eh no
passado recente. É
>> assim, tentando trazer para uma coisa
mais eh simples para quem tá ouvindo,
pensa eh me explica como assim no dia a
dia da instituição financeira, no dia a
dia do banco, o que que vai mudar. Eh,
então ele vai tipo lançar mais produtos
financeiros para tentar captar mais,
para oferecer mais crédito imobiliário e
tentando manter a taxa. É isso? Como me
explica melhor assim no dia a dia mesmo
do banco.
>> Sim. Tá. Pro banco, tá? Pro banco. Bom,
primeiro deixa eu acho forçar uma ideia
aqui que essa mudança que a gente tá
propondo que foi aprovada pelo Conselho
Monetário Nacional e que vai entrar em
que já entrou em processo de transição e
em 27 ela continua. Ela foi desenhada
para ser uma transição de 12 a 15 anos,
tá? Então assim, é uma transição
gradativa porque é uma carteira grande,
é uma carteira grande e com prazo longo.
Então ela, a o processo de transição é
bem importante para quê? Para que você
não gere nem pressão de demanda, nem
pressão de preço, né? Porque se tiver
muita oferta de dinheiro, os preços
acabam subindo e aí o ganho fica fica
difuso.
Então o processo vai ser gradativo, tá?
Isso esse é essa é bem importante. Bom,
o que que muda? Muda é que como ele vai
ser gradativo, o banco vai aprendendo
esse novo mundo que ele vai que que vai
onde ele vai participar. Ou seja, ele
tem que melhorar os seus controles de
risco, de liquidez para para entender
como é que ele trabalha com uma letra ah
para carregar uma carteira de 30 anos e
ao mesmo tempo como é que ele ele ele
ele investe aquele dinheiro da poupança
por um período para compor aí o o ganho
dele, tá? Então assim, a esse processo e
essa mudança exige que os bancos adecuem
os sistemas e principalmente o modo de
fazer negócio, tá? Isso muda bastante. A
segunda coisa importante é que no modelo
de negócio do banco, o crédito
imobiliário ele e ele ele é tido como um
crédito muito importante, porque ele vai
reter o cliente por um longo tempo. E o
que o banco quer é ter um é garantir o
cliente dele, né? que aí quando ele você
toma o crédito imobiliário lá, você vai
ficar com ele 30 anos, todo mês tem que
pagar a tua parcela e aí com isso ele
vai te oferecendo outros produtos e e
torna aquela relação importante para
ele, tá? Então, na medida que a gente
tenha mais recursos para gerar crédito
imobiliário, você tem uma demanda, uma
briga, entre aspas, aqui pelos clientes,
né? E com isso a gente espera aí que
isso melhore a as taxas que o que o
cliente venha venha receber ou tenha que
pagar no período para crédito
imobiliário.
>> Eu eu queria pedir para você explicar um
ponto que você comentou que é assim eh
que eu não entendi muito bem como vai
funcionar o papel da poupança nesse novo
eh eh modelo, porque você disse que ela
ela o entra para ajudar a reduzir a taxa
de juros.
>> Isso,
>> né? Como me explica melhor is o papel da
poupança do modelo de novo. Vamos lá.
Então assim, como é que funciona? Como é
que vai funcionar esse processo? Por
exemplo, o banco vai vai gerar um
crédito imobiliário para você, tá?
Então, para que ele possa fazer aquilo,
ele vai captar o dinheiro numa numa LCI,
por exemplo, só para facilitar meu
minhaicação, tá? E durante um e vamos
ser que é 500.000, tá? 500.000 é o é o
valor do imóvel. Durante um intervalo de
tempo, ele vai ter além dos 500.000 que
ele já já te emprestou, ele vai ter
outros 500.000 que ele vai eh que que
vão vir da poupança para que ele possa
aplicar esse dinheiro no mercado
financeiro, títulos do governo, que
seja. E aí ele existe um spread entre
esse valor eh aplicado na que ele captou
na poupança e o que ele vai receber na
aplicação dele. Esse spread, ele vai,
por norma usar isso para reduzir os
juros. que vai cobrar de você, né? Então
ele vai dizer assim: "Olha, ah, se eu
aplicar esse esses 500.000 por, acho que
é 6 anos, no caso desse valor, eu vou
receber tanto de juros, né, que ele sabe
mais ou menos quanto é que vai dar esses
tanto de juros, eu consigo reduzir por
igreja a taxa dele em tanto, né? E aí a
partir daí o o ele faz a operação com
você, tá? Ah, entendi. Beleza.
>> Não, não, entendi. Entendi, entendi,
entendi. É assim, ele vai ter um, ele
vai ter um ganho para fazer uma
aplicação financeira que rende melhor do
que a poupança e para isso, mas o que
ele tiver de ganho, ele vai ter que usar
para bater do que ele repassaria na taxa
de de juros de um crédito imobiliário.
>> Eh,
>> né? Um outro detalhe interessante é que
nesse modelo, por exemplo, você vai
dizer assim: "Olha, a imóveis até 1
milhão vão ter mais benefícios, tá?
Depois tem a imóveis de 1 a 2.hõ2
tem um pouco menos de benefícios e
imóveis acima de 2.hõh2
tem menos ainda, tá? Então, com isso,
você vai eh direcionar o benefício que a
poupança traz, principalmente o maior eh
eh um benefício maior para imóveis até 1
milhão, eh, que é o que é o desenho, né?
Então, assim, você consegue distinguir
um pouco o cliente para ajudar mais quem
e tem em tese tá comprando um imóvel de
menor valor e que é o grosso da demanda
também, né, no Brasil. Acho que acho que
é por aí. A a resolução ela fala de um
conceito que eu não conheço que é de
excedente de funding. E eu queria que
você eh me explicasse o que que é isso
de forma simples.
>> Isso de forma simples. É sacanagem.
>> De forma simples. Eu sei que eu não fui
legal contigo, [risadas]
>> mas a gente vai. Ah, veja assim. Ah, é
mais ou menos o que eu tentei falar há
pouco.
O, para você emprestar R$ 100 para
alguém, o banco precisa de ter captado,
ter um fund de R$ 100, né? Então, se ele
vai fazer um crédito imobiliário de
500.000, no nosso exemplo, ele vai
captar 500.000 em algum lugar para
entregar para você, para você poder
comprar o imóvel, tá?
A poupança entra como um excedente de
fante, ou seja, ele vai captar 500.000
no mercado para pagar para você e ao
mesmo tempo ele vai receber outros
500.000 por um período de tempo, tá?
Para poder fazer outra coisa, né? E aí
ele pode comprar o título, pode
emprestar para uma outra modalidade de
crédito. Ah, e esse e esse excedente de
fundir
gerar um um um
retorno do banco e esse retorno vai ser
vai ser eh digamos assim a investido na
redução da tua taxa de juros. É essa
mecânica. Não entendi agora o que que é
o excedente que fala na na
lá na norma e no voto também, que é é um
é um voto levinho, né? 60 páginas e tal.
Agradecer ao pessoal, agradecer os
amigos do Denor que me passaram o voto
para eu ler,
>> né? Tá aqui, então, mas foi muito legal.
Enfim, deu para aprender um bocado, mas
tem coisa que a gente não consegue
entender. E aí eu quero entrar agora no
ponto de vista do tomador do crédito, de
quem vai financiar. Eh, mas antes eu eu
queria de novo convidar quem tá
acompanhando a live a mandar a tua
pergunta. Manda pergunta, a gente vai
passar pelas perguntas sobre crédito
imobiliário ao final dessa conversa. Eh,
ô Jun, eh, para quem tá pensando em
financiar um imóvel,
o que que tende a mudar na prática e
assim, em quanto tempo? Assim, as taxas
vão se manter, sei lá, vai cair, o
crédito fica automaticamente mais
barato. Eh, o que o que que acontece?
>> Bom, vamos lá.
Ah, o que que vai acontecer? A gente
espera, tá? Ah, primeiro um uma oferta
maior de crédito, tá? E entre aspas aqui
mais estável, porque uma das coisas que
a gente que você sempre passa é: "Ah, eu
tenho que comprar um imóvel", né? E aí
você nunca sabe se o banco vai ter ou
não recurso para para você, tá? Ah, e
com esse novo modelo, a gente espera que
o volume seja um pouco mais conhecido.
Então, você tem um volume mais estável
de estável no tempo, né? Imagina assim,
ó. Ah, se tem uma crise qualquer, né? Aí
de repente, pronto, o mercado para, né?
A a expectativa é que a gente consiga
fazer com que o crédito ele tenha um um
volume ofertado mais estável no tempo,
né? E isso permite que as pessoas tenham
mais tranquilidade em fazer seus os seus
negócios, tá?
O sistema de controle que foi montado,
ele ele ele permite que o banco faça
essa gestão, tá? Uma coisa que não
acontecia no modelo anterior. O modelo
anterior obrigava ele a fazer ou não
fazer crédito e nesse modelo ele tem
mais espaço para fazer ou não. Ah, o que
permite que ele consiga gerenciar melhor
a demanda, tá? Em relação a taxas, né,
que você perguntou, em relação à taxa, a
expectativa, os todos os as simulações e
cálculos que a gente fez fazem que o que
a taxa fique igual ou menor do que a
gente tem hoje.
>> Uhum.
>> E aí, então, obviamente o que que vai
acontecer, a o o a o modelo tem um
mecanismo lá que tenta faz com que a
taxa flutue menos, [roncando] tá? E com
isso você tem ali uma uma taxa mais
previsível em termos de expectativa. As
taxas elas vão acompanhar o mercado. Se
a CELIC subir muito, a taxa sobe. Se a
cair, a taxa vai cair também, né? Agora
o é importante é que você não vai ter
saldos, né? Como a gente viu no passado
recente, né? Então assim, minha
expectativa é que as taxas que você tem
um volume mais previsível de oferta e as
taxas um pouco mais estáveis.
Deixa eu te fazer uma pergunta que me
ocorreu aqui agora. Eh, é assim, isso,
esse modelo estimula, e aí eu não sei
qual era a realidade antiga, tá? Esse
modelo estimula que os bancos, E quando
eu tô falando banco, eu tô falando
instituição financeira em geral, tá
gente? Então, você tem banco, tem outras
outras instituições, tem as caixas
econômicas, cooperativas,
>> mas a gente eh eh isso estimula que o
banco crie novas fontes eh de captação
dentro do que a norma permite. E aí eu
tô pensando como leigo, se antes o banco
só olhava para poupança, tipo assim,
não, antes só tinha poupança, vou
emprestar só poupança e acabou. Isso
estimula que ele crie novas coisas para
aumentar esse estoque de de crédito
imobiliário ou não? assim, eu tô
viajando.
>> Ah, não, tá completamente correto. A
ideia aqui é que o modelo estimule o
banco efetivamente a desenhar outros
instrumentos que são esses aí que eu
acabei de falar, que é a BIG, a DCI, a o
CRI e os FIS, né? Para que esses
instrumentos carreguem a carteira de
crédito dele, tá? E quanto mais o o
banco trabalhar isso, mais ele vai poder
gerar créditos. Ah, e obviamente poder
usar a poupança para equalizar aquilo,
tá? Porque assim, para que a gente, bom,
a poupança hoje é, como eu falei, em
torno de 6% do PIB, né?
>> Para que a gente chegue a 30, a gente
vai ter que arrumar outro outras coisas
que façam esses 24 que faltam, né? Então
assim, esse é um grande desafio, tá? Por
isso que o modelo vai ser lento e a
gente e ele deve chegar ao máximo dele
lá uns 15 anos, tá
>> certo? Eu eu queria te perguntar agora
sobre o sistema financeiro de habitação,
SFH, né, que eh o reforço do SFH é um
ponto importante e eu queria que você me
dissesse por que que se importa pro
mutuário, que é o cara que toma o
crédito, né?
>> Ah, a assim, ó, a ao longo do tempo da
das normas, o a referência o FCH, ela
vai ela vai perdendo um pouco de
vinculação, tá? embora ele sempre
existiu, tá? Nessa nova regulamentação,
ele ele volta, né, a dizendo o seguinte,
ó, 80% do crédito tem que ser feito nos
moldes do SFH, tá?
Ah, ao longo do tempo, todo o crédito
com fund no no F no FGTS ou no SFH ou
mesmo funding livre que a gente chama,
todos eles foram pegando as mesmas
características, alienação fiduciária,
a maior previsibilidade mais. que muda e
é acho que é a única variável essencial
aqui para esse debate é que no SFH a
taxa máxima de juros é 12%.
>> Sim,
>> mais um fator de correção, né? Então
assim, o que o a regra vai trazer é
isso, né? A obrigatoriedade do do de 80%
da do crédito gerado ser gerado até 12%
de taxa de juro.
>> Certo? E, e, e aí eu, eu queria pegar o
gancho aí também para perguntar eh
assim, do ponto de vista do mercado, do
mercado,
o que que esse modelo vai ajudar a
destravar assim?
>> Uhum.
Olha, o modelo ele vai ser baseado na
ideia de que o o do a gente chama
normalmente de securitização. O que que
é isso? é você ter um crédito e usar
aquele crédito para você buscar dinheiro
no mercado, né? Então assim, eh,
grosseiramente falando, se você critizar
isso, né? você você tem uma operação de
crédito e ela passa a ser garantia de
alguma coisa, de uma captação para você
poder alavancar a sua a sua operação.
O
como o a o modelo ele tá a gente tá
levando ele para que o o banco use o
mercado de capitais e o mercado de
capitais de crédito imobiliário, ele é
basicamente isso, é todo centrado nas
garantias em cima dos contratos que
foram gerados, né? E aí, então o que a
gente espera é isso é uma um aumento da
securitização do crédito. Ah, a gente
espera também que isso traga novos
investidores para isso, né? Ou seja, as
pessoas passem a olhar o investimento em
em títulos de crédito garantidos por
imóveis como bons investimentos, tá? Se
você for no exterior, por exemplo, você
vai ver que isso isso é é uma prática
mais comum, tá? E e também você a gente
espera que a gente consiga trazer maior
concorrência pelo financiamento ao
crédito imobiliário na medida que você
populariza instrumentos com garantia em
crédito de imobiliário. Por aí
>> eu vou até pegar esse gancho porque teve
essa mudança também eh de regra de uso
de um imóvel como garantia de crédito,
certo? Eh,
>> certo, certo.
>> O que que mudou especificamente? Mudou.
Eu sei que é um monte de númerozinho,
tá? Se você não lembrar de tudo, eu vou
compreender, mas assim, eu sei. Fica
tranquilo. Eu eu eu que farei me melhor,
tá? Ah,
[roncando] o que que mudou
[limpando a garganta] é que assim, a
qual é que é a situação normal? Você
financia o imóvel, financia lá 80% do
imóvel, tá? E aí você vai pagando,
pagando, pagando, chegou lá uma época já
pagou 60% do imóvel, tá?
Então você tem ali um patrimônio que é
60% seu e 40% do banco, né? [roncando]
Ah, que você tá pagando ele.
>> Se você precisar de dinheiro durante
nesse momento, por exemplo, você não
consegue usar aquele patrimônio que você
acumulou, que é o 60% do imóvel, para
fazer um outro empréstimo. Você tem que
ir no banco e pegar uma outra linha de
crédito, em geral, uma linha de crédito
mais cara, né? Para quê? para conseguir
eh atender toda a necessidade daquele
momento, né? O que foi construído foi a
a teve uma lei que chamava, eu acho que
chama lei das garantias, que das
garantias, uma coisa assim.
>> Uhum.
>> Que regulamentou esse processo, ou seja,
regulamentou a alienação fiduciária de
um segundo, terceiro ou mais
empréstimos, utilizando a mesma
garantia. Então, o que que você vai ter?
Olha, ah, eu tenho um imóvel já e já
paguei um bom pedaço dele. Ah, mas eu
preciso comprar, eu preciso ou fazer uma
reforma ou pagar alguma saúde, algum
problema de saúde, alguma coisa assim.
Ao invés de você recorrer a um banco ah
numa operação sem garantia, você pode
oferecer aquele pedaço do imóvel que
você já tem, já tem, já é seu como
garantia daquele daquele novo
empréstimo. E com isso você consegue com
uma taxa de juros menor, né, e prazos um
pouco maiores, né? Ou seja, você
consegue fazer um um processo bem mais
tranquilo de de para para suportar
aquele ponto de necessidade de
financiamento que você teve.
>> Beleza, eu já vou começar já pergunta
chegando aqui. Eu vou começar a passar
para as perguntas já. Eh, mas antes eu
vou repetir aqui, vou fazer o convite de
novo. Aliás, se você chegou atrasado
essa live, essa aqui é a live BC, uma
live que a gente realiza todo mês para
falar de temas relacionados à economia,
banco central, sistema financeiro,
coisas que impactam o seu bolso e o meu,
nosso dia a dia. Eh, e se você entrou
atrasado, põe na velocidade dois para
você ouvir o máximo possível antes da
gente chegar ao final, que quem sabe
ainda dá tempo de você mandar sua
pergunta pro Gineu responder. E ele é um
cara difícil, hein? Ele não fica sempre
disponível para responder pergunta de
todo mundo, não, embora seja grande
amigo. Ô, Jun, vamos lá para fechar
aqui, olhando alguns anos à frente, qual
é o principal ganho estrutural que a
gente antevê com essa mudança? Se eu
tivesse que ela em casa, sen
>> ganho estrutural. É,
>> não, oinho, assim, a nossa expectativa é
que a gente consiga chegar a um volume
de crédito imobiliário, né, mais próximo
dos países de renda média, né, e assim o
a mudança social que gera quando você
consegue a eh fazer com que as pessoas
adquiram o seu patrimônio, né, é
absurdo, porque você dinamiza a economia
de uma outra forma, né?
Então assim, ó, o o ganho que a gente tá
almejando é esse, ou seja, fazer com que
as pessoas tenham acesso efetivamente e
consigam no tempo ah adquirir o
patrimônio. A forma de a gente mensurar
isso, olhando o nosso lado aqui
financeiro, né, vai ser olhar uma
relação de crédito imobiliário em
relação ao PIB na faixa de 20 lá 30%.
Isso seria um sucesso absurdo para o
projeto, né? assim, a é isso, tem muitas
mudanças que a gente precisa fazer para
para poder chegar até lá. Tem que
desenvolver o mercado. Ah, o Brasil tem
crescido bastante em todos os mercados,
isso que é muito bom. Ou seja, a gente
tem hoje a apetite e estruturas que
viabilizem isso. Então, a gente deve ter
aí a ao longo do tempo os novos fundizar
essa carteira, tá? É isso. É, isso é o
minha visão de longo prazo para esse
projeto.
>> Legal. Legal, legal. Eu ia te perguntar
sobre resultado, se a gente já tem
alguma coisa para antecipar, mas você já
explicou que isso é uma coisa que vem
gradualmente, né? Então assim, eh, falar
um pouquinho de novo dessa parte
gradual, queria que você explicasse de
novo, rapidinho,
>> e se tem outras mudanças a serem feitas
ainda nesse mercado, se a gente já tá
pensando nisso e tal,
>> são três perguntas, tá? Só para
esclarecer, tá? Tá, mas vamos lá. Ah, o
gradual é que é assim,
[limpando a garganta] a dinâmica que foi
montada foi a seguinte. Você não você
tem uma carteira de de poupança que tá
carregando, entre aspas aqui, uma
carteira de crédito do outro lado.
>> Uhum.
>> A o que a gente eh estruturou é que na
medida que a carteira velha vai sendo
paga, a carteira nova vai ser gerada
nesse novo modelo, tá? E aí sim, como eu
falei, uma operação de crédito
imobiliário é uma operação de 30 anos.
Então, toda essa essa mudança vai levar
uns 15 anos para ser concluída. E esse
era o meu
[limpando a garganta]
o meu ponto do gradualismo que eu tava
falando. Ou seja, ninguém vai a a as
coisas vão ser feitas de forma tranquila
para que funcione direitinho e não tenha
nenhum sobressalto para ninguém, tá? Nem
para os clientes, nem pros bancos,
>> certo?
Ah, em relação a resultados,
[limpando a garganta][tosse]
a gente começou o projeto foi o novembro
do ano passado praticamente, tá? E aí,
então, ao longo desse ano, a gente tá na
primeira fase, que é era uma era uma
liberação de compulsório. Eu não vou
explicar isso porque senão a gente fica
mais enrolado, mas a ah e a partir de
janeiro começa de 27 começa a rodar esse
período gradualmente que eu falei.
De toda forma, de toda sorte, o modelo
agora ele
dis diferencia, tava difícil achar a
palavra, diferencia a valor de imóvel.
Então, até 1 milhão ele tem um
benefício. De 1 milhão a 2 milhões e
pouco a 200 é um benefício um pouco
menor. E acima de 2.hõ200 é é um é um
benefício menor ainda.
Isso quer dizer o seguinte, que a gente
vai começar a ver taxas de de empréstimo
diferentes de acordo com o perfil do
imóvel, tá? Para te ter uma ideia, ah,
historicamente falando, se você olhar
por tipo de renda, o crédito imobiliário
ele é é a mesma taxa para todo mundo,
tá? Então assim, a pessoas com um
salário baixo, com um salário de dois,
três, quatro salários mínimos ou acima
de 10 salários mínimos,
[limpando a garganta]
tem mais ou menos a mesma taxa de
crédito imobiliário, custo, tá?
A partir de de novembro do ano passado,
a gente começa a ver uma abertura dessa
taxa. Ou seja, para as rendas menores,
se você comparar quanto as rendas
menores estão pagando em relação às
rendas maiores, você vê uma diferença aí
de pon 4%. P4% numa taxa de 30 anos é
muito é é valor bem relevante, tá? Então
o que a gente espera é isso, é é
enxergar uma abertura nas taxas. Para
quem tem mais condições, uma taxa um
pouco maior. Para quem tem menos
condições, uma taxa um pouco menor, mas
sempre dentro de uma ideia de uma
operação saudável para que o banco
consiga suportar e carregar aquela
operação em 30 anos, tá?
eram três perguntas, eu respondi duas, a
terceira
>> não. E a última se tinha mais eh
mudanças que a gente tava pensando e
planejando nesse nesse nesse ramo, né,
nesse nesse campo? se tem mais alguma
coisa assim,
>> olha,
para que a gente consiga
a chegar a uma relação de PIB de 20, por
exemplo, né? E dentro dessa ideia de que
a poupança não tá crescendo, a a gente
vai ter que acessar outros outras fontes
de recursos, que é o mercado de capitais
que eu falei. O mercado de capitais ele
ele tá indexado em outra forma, ele tá
indexado de uma outra forma. Em geral,
ele paga Selic mais alguma coisa ou
Selica,
enquanto a poupança paga TR. Então, a
gente tem um desafio que é pensar como é
que a gente estrutura a operação de
crédito para que ela consiga encaixar
num outro tipo de fund que nem a TR, tá?
Ah, esse é um desafio grande, mas a
gente espera e ter tempo para enfrentar
ele e e ir desenhando esse processo. Eu
acho que é o maior desafio que a gente
tem na no no curto no no
CR imobiliário hoje é esse, é de é de
uma de construir um um modelo de de
empréstimo que gere o o que que o o que
que o cliente quer, que é uma uma
prestação previsível, mesmo que seja em
outro indexador tocando. É isso.
>> Beleza. Vamos lá passar pelas perguntas.
Então, a gente selecionou aqui algumas.
Eh, tem uma para começar. Ele, eu, o Léo
Figueiras fez uma pergunta que eu ia te
fazer, que é o seguinte.
>> Ele diz: "Ó, sabemos que a poupança é um
dos piores, eu, isso é a análise dele,
tá? Eu não ia falar isso que era um dos
piores investimentos, porque não posso,
mas sabemos que a poupança é um dos
piores investimentos do mercado do ponto
de vista de rentabilidade ao investidor.
Qual seria o impacto no crédito
imobiliário se os poupadores migrarem
pro tesouro reserva? Olha
o
assim, ó. Eu eu o
[limpando a garganta]
a poupança ela ela ela tem essa peste de
ser um um um investimento ruim, entre
aspas. Se a gente olhar isso numa
perspectiva de
como sendo um investimento, a comparação
aí com a Tesouro Reserva, com alguns
fundos, mas a se você entender que a que
a poupança ela tem outra dinâmica, né?
Ah, porque assim, a poupança ela é uma é
uma aplicação de curtíssimo prazo, né?
onde algumas pessoas botam dinheiro lá
para mais tempo, mas a maior parte das
pessoas que investem ou colocam dinheiro
na poupança, elas ã usam a a poupança
como uma conta corrente. Aquele dinheiro
gira bastante, tá? E se a gente olhar os
números, é realmente o giro é realmente
expressivo. Ou seja, ele não é um
investimento de longo prazo, ele é
investimento mais com com cara de curto,
médio prazo. Ah, e ele não paga imposto,
tá? Então o enquanto se você resolver
fazer isso no CDB, né, você não tem a
liquidez diária ou então nem nem sempre
vão te oferecer isso. E se você usar um
CDB como um estrutura dessas, você acaba
pagando muito imposto, né? o que faz com
que a rentabilidade ela fique mais
próxima ou então não tão distante assim
entre a a comparação com um outro tipo
de investimento.
Ah, e isso também tem um pouco a ver com
o momento da economia. Nesse momento a
gente tá com taxas de juros elevadas,
né? Então isso faz com que essa
diferença apareça maior quando a taxa de
juros começa a cair essa diferença,
principalmente considerando essa
característica de giro que eu tava
falando, assim, ó, às vezes faz sentido
você chegar e dizer: "Olha, eu vou
precisar desse dinheiro aqui por eu eu
eu disponho de recurso por 30 dias, tá?
Às vezes é vantagem em relação a um CDB
colocar o dinheiro na poupança se a taxa
de juro estiver um pouco mais baixa.
Então o meu ponto é assim, eu entendo o
ponto dele, tá? Ah, mas esse esse essa
perspectiva de que a poupança é um mau
investimento, ela não ela ela é mais
conjuntural do que estrutural, tendo em
vista o uso que ela dá. Em relação à
segunda parte da pergunta, que tem a ver
com o impacto que isso faria, a
gente deslocaria a taxa de juros da
Popan que hoje gira em torno de
ah TR 12 + TR, que é o que é a prática
mais ou menos do mercado hoje, taxa
média, ela jogaria a taxa de média para
algo como 16 mais tempo, tá? Ou seja,
ficaria praticamente inviável qualquer
pessoa a a carregar um crédito por 30
anos.
>> Sim, sim.
>> Beleza. Eh, o Darlinson Silva, ele ele,
bom, ele primeiro ele elogia, ele diz:
"Muito boa apresentação, bastante
didática". Concordo, foi muito legal, tá
sendo muito bacana essa conversa. E ele
pergunta o seguinte: "O novo modelo
sustenta uma curva crescente de
financiamentos imobiliários em um
cenário de redução da poupança?"
Esse Robin Hood as Avessas. Eh, esse
Robin Hood as avessas. E inclusive eu
acho que já vi o presidente comentar
esse termo aqui. Vamos lá.
>> Ah,
durante o processo de de desenvolvimento
do modelo, foram feitos várias
simulações, inclusive para para taxas de
juros cadentes, né, que é o que que é o
ponto dele. E a resposta é sim. Tá? Ah,
ele funciona, ele funciona bem em todos
os níveis taxa de juros que a gente
testou.
>> Beleza? Eh, Bruna Mice, ela pergunta,
ele, ela pede pra gente comentar sobre
riscos sistêmicos mapeados, eh, nessa
mudança. Será que tem, né, não sei se
>> riscos sistêmicos mapeados nessa
mudança.
>> É,
>> tá.
>> Talvez não sistêmico, mas risco algum,
talvez.
>> Ah, veja.
Primeiro aquilo que eu falei, o o
processo ele é feito todo de forma
gradual e e realmente bem gradual, como
a nossa expectativa é que a gente tem aí
o modelo sendo implantado numa janela de
15 anos, tá? Ah, isso vai dar condições
para que a gente acompanhe e verifique
todos os riscos que porventura venha a
se desenvolver. Até acho que eu não
comentei isso. O CNE defini definiu que
no final desse ano o Banco Central tem
que fazer uma análise do desempenho do
modelo, tá? Para verificar se ele tá
atendendo direitinho o que foi desenhado
e atendendo as expectativas. Então, a a
isso vai ser feito [limpando a garganta]
no sentido de ir mapeando os eventuais
riscos que possam acontecer em termos de
de risco sistêmico. A a grande questão
seria se você tivesse um descolamento de
de remuneração
da do funding em relação ao coisa, ao
empréstimo, tá? Por isso, aquilo que eu
falei, a gente tem que trabalhar para
que a os empréstimos, a o o fator de
correção do empréstimo, ele tem que ter
uma relação com o fator de correção do
dos fundings que o banco vai utilizar,
tá? Hoje é poupança e aí a TR contra TR.
No futuro, ah, o banco vai poder
continuar fazendo TR, não tem nenhuma
restrição a isso. Provavelmente ele vai
ter que fazer um red no mercado
financeiro para associando o fund, novo
fund dele, AT, por exemplo, isso seria
uma coisa que funcionaria e e evitaria
qualquer tipo de grande preocupação, né?
Então assim, ah, eu acho que é um é um
processo, a gente tá acompanhando e tem
a obrigação de acompanhar. E e então
assim, ó, eu eu não vejo que a gente
tenha grandes problemas eh nesse
processo todo,
>> tá? Eh, G Schwingle, se eu falei o nome
errado, me desculpe. Eh, ele comenta,
ele comenta securitização e mercado de
capitais. Iss é avaliação dele, tá?
Dele ou dela, não sei porque o G, não
sei o quê.
Secularização e mercado de capitais
exigem taxas mais altas de rentabilidade
e isso pode tornar mais caro o crédito
imobiliário além dos custos de
observância adicionais.
>> Eh, como mitigar isso? É, é o ponto que
ele é o ponto central do debate,
exatamente é exatamente esse. E por isso
que a gente traz a poupança [roncando]
para para compensar e esse esse esse
custo adicional que a segurização traz,
né? Então, a aquele funding adicional
ali que o o que a genteou funding, né,
>> ao longo da apresentação, né, ou do
debate aqui na apresentação, né, eh, vai
exatamente nessa linha. Ah, você tem um
custo maior na segurização, mas esse
custo ele é compensado a um pela pela
aplicação da poupança de forma que o
custo gere uma taxa final pro tomador de
crédito mais mais aceitável.
É isso.
>> Eh, a Bruna Mé tem outra pergunta que é
o seguinte. que ela ela tá perguntando o
seguinte, se essa sofisticação do
crédito poderia melhorar as condições de
aquisição do imóvel para a classe média
ou se a gente vai ver uma situação ainda
mais acentuada de influação imobiliária
nesse grupo.
>> Bom, a a questão
>> bem difícil, né? A, eu acho que eu
cheguei a passar por essa, pelo
argumento que eu vou usar agora, mas a o
desenho de ser uma uma migração gradual
visa exatamente isso. Ele tá tanto uma
inflação imobiliária quanto o
a quanto
é uma quanto uma uma um excesso de
demanda nessa área, tá? Sim. Na medida
que você tem uma previsibilidade maior
de
oferta de crédito, que é aquilo que eu
acho que eu comentei antes, né, igreja,
essa essa previsibilidade ela afeta
tanto as pessoas que querem tomar
crédito quanto o empresário que quer
investir e construir mais imóveis para
atender a demanda, tá? Por quê? que se
ele tem tranquilidade de que ele pode
construir porque vai ter funding para
para vai ter oferta de crédito para as
pessoas que vão comprar os imóveis que
tá produzindo, você consegue fazer com
que a todo mundo comece a caminhar na
mesma direção, tá?
>> Uhum. a inflação imobiliária, ela um é
um tema mais complexo, porque ela pode
ter outros tantos outras origens e
obviamente o a oferta ou não de
financiamento é um é um critério de tá?
>> Ah, mas assim, o modelo ele foi pensado
para não para para não ser um das dos
tensores desse processo todo. E o
segundo é que a previsibilidade ela vai
ajudar os dois lados da da questão, né?
Tá?
>> E aí com mais oferta a gente consegue
conter a qualquer momento de preço,
>> tá? A Elizabeth Santana de Souza, ela
ela eu não entendi muito bem a pergunta
dela, mas eu eu acho que é o seguinte,
já tá dizendo, ó, como reduzir os juros
da operação e aí ela fala deliquidar o
saluro devedor imobiliário. Eu talvez
seja eliquidar, né? Talvez o D tenha
sobrado. Como reduzir o juros da
operação e liquidar o saldo devedor
imobiliário ou ao liquidar o saldo
devedor imobiliário, não sei.
>> Bom,
>> eh, bom, a a bom, como a pergunta não tá
muito clara, a gente pode falar sobre
várias coisas, tá?
>> Mas assim, vamos lá, tentando coisas que
têm a ver com esse assunto que ela
colocou aqui. A liquidação do do de uma
operação de crédito imobiliário, você
pode você liquida pelo saldo devedor
dela, né? Então você vai olhar lá o
salto devedor e e e pagar aquilo. Então
assim, o juro futuro que que que está
ali embutido nas nas várias prestações
futuras não não assim não é não é um um
complicador para você liquidar o saldo
devedor, né? Uhum.
>> Ao mesmo tempo tem toda a discussão de
portabilidade de crédito imobiliário,
tá? Que acho que é um tema bem
interessante. Por quê? Porque na medida
que você tem mais oferta de crédito, tá?
O banco vai tanto te oferecer de recurso
para comprar um novo imóvel, quanto para
chegar e dizer assim: "Ó, igreja, sabe
aquele crédito imobiliário que você tem
no 100 a 11? Transfere para cá que eu
vou te cobrar um pouco menos, tá?" Isso.
>> Então, a portabilidade de crédito
imobiliário é um tipo de de assim de
modal de de prática que ajuda a reduzir
o custo do crédito imobiliário. É uma
prática que tem pouca pouco uso no
Brasil, tá? Embora ela esteja regulada e
e op e é operacional. Por quê? Porque
você tem tu tem um problema de oferta,
tu tem pouca oferta de crédito, né?
Então a pessoa acaba ficando lá mais
tempo, né? Eh, num momento que eh que
nem a gente tá vivendo nesse momento de
redução da taxa de juros básica da
economia, acaba que a as pessoas que
tomaram crédito num período mais alto,
elas começam a procurar a portabilidade
para conseguir reduzir o custo delas.
Isso é muito saudável, porque é assim
que o mercado vai se organizar, né?
>> Beleza, Elizabeth? Até só para pegar um
ganchinho aí do que o Junor tá falando.
Se você, Elizabeth, tem um financiamento
imobiliário, é uma boa hora para você
começar a correr atrás de um outro banco
que possa te oferecer um custo menor.
Então, na prática, é o seguinte, você
vai colocar sua cabeça em concorrência
mesmo, entendeu? Você é o seu próprio
ativo, né? O banco quer te ter como
cliente e ele te leva para lá,
oferecendo taxa menor ou prazo menor de
pagamento, enfim, condições melhores pro
seu crédito imobiliário. Eh, e para
fechar, a Hereninha Araújo, ela tá
perguntando o seguinte: eh, como a
poupança vai crescer se os juros não são
atrativos para os investidores? Mas aí
tem aquilo que você falou, né, Júnior, a
questão da segurança também da do
propósito da poupança de liquidez, né?
É, a poupança assim, ela não é atrativa,
talvez nesse num dado momento, por uma
uma questão de de ou juros muito altos
ou então o objetivo do cliente é de um
investimento de longo prazo e com isso
ele consegue juros melhores em outros em
outras aplicações, tá? Mas a a quando
você começa a a a ir para uma para uma
situação um pouco mais normal, você vai
ver efetivamente o coisa, o a poupança
crescendo. Agora, todo esse desenho que
a gente tá tá discutindo aqui assim, ele
ele ele vem exatamente no sentido de
tentar viabilizar a Fant para crédito
imobiliário, mesmo num cenário onde a
poupança não tá crescendo, né? E é e
esse é todo o desenho que foi montado.
>> Legal. Legal.
Jú, obrigado demais. Encerramos mais
nessa live e foi muito bom.
>> Sobrevivi, fiquei muito feliz. Fiquei
[risadas] muito feliz.
Prazer aqui pra gente conversar de mais
temas que foi muito bacana, muito
fluido. Eh, boas respostas, enfim, muito
direto, prático. Obrigado demais pelo
seu tempo, pela ajuda essa aula sobre
creche imobiliário, que é um tema que
importa para todo mundo, né? É um tema
muito legal.
>> Eu agradeço oportunidade, agradeço muita
oportunidade, né? E sem dúvida a sua
mediação foi excelente pra gente poder
fazer isso tranquilamente, tá?
>> Legal.
>> Abraço, cara.
>> Valeu. Olha só, você que acompanhou essa
live, acompanha as redes sociais do
Banco Central para ficar ligado nas
próximas, beleza? Aí a gente vai com o
tempo divulgar qual vai ser o tema, a
data certinho, mas você não vai perder,
você vai acompanhar a live, vai ficar
sabendo. Valeu, gente. Boa semana a todo
mundo. Até mais.
[música]